Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un Yazısı...
Özel kanunlarda ayrıca belirtilmemişse, kira sözleşmesi belirli bir şekilde yapılmak zorunda değildir. Yazılı da olabilir, sözlü de...
Ama sözlü kira sözleşmesinin hem varlığı, hem de içeriği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında, ispatı zordur.
Bu sebeple genellikle matbu kira sözleşmelerinin doldurulmasıyla ‘adi yazılı kira sözleşmesi’ yapılır. Özel şartlar varsa, onlar da sözleşmeye ayrıca yazılır.
Kira sözleşmesi ile ilgili bir şey iddia eden kiracı veya kiralayan, iddiasını ispatla yükümlüdür: TMK md 6 ve HMK md 190. Sözlü kira sözleşmesinin varlığını iddia eden kimse, 2022 yılı için yıllık toplam kira bedeli 6.640 liradan fazla ise yazılı delille, aksi takdirde tanıkla da ispat yoluna gidebilir. Gerçi artık yıllık kiraların 30 - 40 bin liraya ulaştığı bir ortamda tanıkla ispat pek mümkün olmayacaktır.
Yüksek mi, düşük mü?
Elektrik, su, doğalgaz, telefon abonelikleri, kiralayanın hesabına düzenli ödemeler, vergi levhası gibi yazılı deliller, sözlü kira sözleşmesinin varlığını ispatlayabilir. Kiracı ile kiralayan arasındaki WhatsApp, Telegram, Messenger gibi elektronik ortamdaki yazışmalar da delildir. Yemin de bir delildir.
Bazen taraflar vergi ve stopajdan kaçmak için biri düşük diğeri yüksek iki kira sözleşmesi yaparlar. Yargıtay’a göre, düşük bedelli kira sözleşmesinde, yüksek bedelli kira sözleşmesinin feshedildiğine dair bir açıklama yoksa, yüksek bedelli kira sözleşmesi öncelikle geçerlidir.
Kira sözleşmesinin TMK md 1009, TBK md 312 ve tapu Sicil Tüzüğü md 55 gereği tapu siciline şerh edilmesi de isteniyorsa, kiraya verenin imzasının noterde onaylanması da şarttır. Onun dışında, ileride imza inkarı yapılabileceği şüphesi varsa, sözleşmenin noter onaylı olmasında fayda vardır.
Erken tahliye nasıl oluşur?
Kira sözleşmesi devam ederken kiracı kiralananı erken tahliye ederse, kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira ödemeye devam etmek zorundadır.
Anahtar teslim tarihinden sonra ise, kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebilmesi için gerekli olan makul süre kadar kira bedelinden ve ortak giderlerden sorumlu olur (TBK md 325).
Kiracının kiralananı erken tahliyesi halinde, TBK md 112 ve 52 uyarınca, kiraya verenin erken tahliye edilen yeri yeniden kiraya vermek için gayret göstermesi gerekir. Kiracının ve kendisinin zararının artmasını önlemek için kendisine düşen ödevi yerine getirmelidir.
Ancak şunu da belirtmeliyim ki, ev sahibi daha düşük bir bedelden kiraya verirse, kiracı sadece aradaki farkı öder, o da makul süre kadar.
Emlakçı imza atmalı mı?
Kira sözleşmeleri emlakçılar aracılığıyla yapıldığında, bazen emlakçılar imzaları toplamakta, kiracı ve kiralayan birbirlerini hiç görmemektedir.
Böyle durumlarda, emlakçının da sözleşmeye imza atması her iki taraf için de iyi olacaktır.
Kiranın sözleşmede, örneğin 5 bin lira yazılı olmasına rağmen uzun zamandır 3 bin lira ödenmesi ve buna da kiralayanın hiç ses çıkarmamasından, sözleşmenin değiştirilerek kiranın 5 bin’den 3 bin liraya düşürüldüğü sonucu çıkmaz. Kiralayan aradaki farkı 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde isteyebilir.
Sözlü kira sözleşmesinin varlığı kabul ediliyorsa, ne zaman başladığı ve süresi kiraya veren kanıtlanmalıdır. Kanıtlanamazsa, kiracının beyanına itibar edilir.
Kira sözleşmesine kefil de imza atmışsa, kefaletin süresi de belirtilmelidir, aksi takdirde kefalet sadece kira sözleşmesinde yazılı süre kadar geçerlidir, kira sözleşmesinin 1 er yıl uzadığı veya yenilendiği süreleri kapsamaz.
Kira sözleşmesinin süresi ne olmalı?
Kira sözleşmeleri 6 ay, 1 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi belirli süreli olabileceği gibi, belirsiz süreli de olabilir. Bir kira sözleşmesi kararlaştırılan sürenin sonunda her hangi bir bildirim olmadan sona erecek ise belirli süreli, sadece fesih bildirisi ile sona erecek ise belirsiz sürelidir.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kiracı süresinin bitiminden 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bir bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla birer yıl uzar ve on yıl böyle devam eder. Kiralayanın kiracı gibi fesih hakkı ve yetkisi yoktur.
Kiraya veren, kiracı ile aynı fesih olanağına sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur.
Onuncu uzama yılının sonunda nihayet kiralayanın da en az üç ay önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme yetkisi vardır.
Fesih bildirimi
Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
O halde şu tespiti yapabiliriz; diyelim ki bir yıllık kira sözleşmesi yaptık. Biz kiracı olarak bir yıllık kira sözleşmesinin bitmesine en az 15 gün kala sözleşmeyi feshettiğimizi bildirmezsek, orada artık bir on yıl daha, böylece toplam 11 yıl kiracı olarak oturabiliriz.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kiracı, ilk kira yılının sona ermesine 15 günden daha az bir süre kala sözleşmeye devam etmeyeceğine, feshettiğine dair bildirimde bulunursa, bu geçersiz olacağından, uzayan 1 yıl daha kiracı olarak kira ödemek zorunda kalacaktır.
Bazen kira sözleşmelerine 15 gün değil de en az bir ay öncesinden bildirimde bulunma şartı getirilmektedir. Bu durum kiracı aleyhine olduğu için, geçersizdir, kiracı sözleşmede yazdığı gibi 1 ay değil, yine en az 15 gün kala fesih bildiriminde bulunabilir.
Her yenilendiğinde 10 yıl tekrar başlar
HGK 2017/458 E., 2021/614 K. Sayılı Yargıtay kararında da belirtildiği gibi, kiracı ve kiraya veren ilk sözleşmesinden bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
Örnek vermek gerekirse, bir yıllık kira sözleşmesi her yıl uzamış ve 7 yıl geçmiştir. Taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparlarsa, yeni kira sözleşmesinin bir yıllık süresinin geçmesinden sonra yeni bir 10 yıllık uzama süresi başlar. Bu şekilde de taraflar arasındaki kira ilişkisi 7+11 olmak üzere tam 18 yıl sürer.
Çünkü, taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir.
