Onedio'dan Ferah Altuntaş'ın Yazısı...
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler getirmekte olup genel itibariyle sözleşmenin daha zayıf tarafı olan kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir.
Ancak bir hukuk devletinde, kanunun tamamı ile zayıf tarafı koruyucu hükümler içermesi ve güçlü tarafın adeta sözleşmeye “katlanmak” durumunda kalması düşünülemez bir durumdur.
Bu nedenle kanunumuz belirli geçerlilik şartlarının varlığı halinde taraflar arasında tahliye taahhütnamesi düzenlenmesini kabul etmiştir.
Tahliye taahhütnamesi; belirli geçerlilik şartlarına uyulmak suretiyle düzenlenen ve kiracı tarafın bu taahhütnameyi imzaladığı takdirde taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı beyan olarak tanımlanmaktadır.
Diğer taraftan, hukuk zayıf taraf olan kiracıyı korumak adına tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasını bazı şartlara bağlamıştır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu 352 nci maddesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir.
Sadece bu hüküm incelendiğinde tahliye taahhütnamesinin tek geçerlilik şartının yazılı olması gerektiği anlaşılsa da Yargıtay içtihatları, hukukun genel ilkeleri ve doktrin, birtakım başka geçerlilik şartlarının da aranması gerektiğini belirtmektedir.
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için:
Yazılı olmalıdır.
Yazılılık şartı bakımından herhangi bir özel şekil şartı bulunmamaktadır. Yani siz ve kiracınız/ev sahibiniz beyaz bir kâğıda el yazısı ile tahliye taahhütnamesi hazırlayabilirsiniz.
Diğer taraftan, yukarıda belirtmiş olduğumuz bu hüküm ispat kolaylığının sağlanmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle en güvenilir yöntem olarak tahliye taahhütnamesinin noter onaylı bir şekilde hazırlaması olacaktır.
Kiralayanın serbest iradesine dayanmalıdır. Herhangi bir irade sakatlığı bulunmamalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin kiralayanın (tahliye taahhüdünde bulunanın) serbest iradesine dayanıyor olması gerekliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile bağlantılıdır.
Tarafların serbest iradelerine dayanmayan bir sözleşme veya tarafın serbest iradesine dayanmayan ve onu borç altına sokan bir taahhütname, irade sakatlığı nedeniyle geçersiz hale gelecektir.
Hiç kimse aldatıcı hareketlerle yanıltılarak veya tehdit edilerek borç altına girmeye zorlanamaz. Hukuk devletinde de yasaların bu davranışa sonuç bağlamayacağı son derece açıktır.
Dolayısıyla, kiracınızı evden atmakla tehdit ederken imzalamış olduğunuz tahliye taahhütnamesinin hiçbir geçerliliği bulunmayacaktır.
Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenemez. Kiralayan, kira sözleşmesinin imzalanmasından en az bir gün sonra tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Bu husus Yargıtay içtihatlarıyla da sabittir.
Bu geçerlilik şartının kabul edilmesinin amacı, kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiralayanın korunmasıdır. Şöyle ki; kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin aynı anda düzenlenmesi, kira sözleşmesinin yapılmasının tahliye taahhütnamesi düzenlenmesine bağlı olduğu anlamına gelebilir.
Bu durumda da zayıf taraf olan kiralayan, sırf kira sözleşmesini düzenleyebilmek ve kiracı olarak konutta oturabilmek adına tahliye taahhüdü vermek zorunda kalmaktadır.
Uygulamada ortaya çıkabilecek bu çeşit mağduriyetlerin önüne geçmek adına, kira sözleşmesi her iki tarafça gönüllü olarak imzalandıktan ve her iki tarafın da borç altına girmesinden sonra kiralayan tarafından tahliye taahhüdü verilmesi gerekir.
Ayrıca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte verilmesi dahi yeterli olmayıp, kiralananın kiralayana teslimi gerekmektedir. Başka bir deyişle, kiralayanın gayrimenkulü kullanmaya başlamış olması gerekir.
Bu husus da doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Bunun nedeni ise yine zayıf taraf olan kiracının korunmasıdır. Taşınmazın kiralayana tesliminin, kiralayanın tahliye taahhüdünde bulunmasına bağlanması engellenmek istenmektedir.
Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin uzun vadeli bağlayıcılığını ortadan kaldırmada kiralayan açısından avantajlı bir sistem olmasına rağmen, belirli bağlayıcı koşulları olduğu da görülmektedir.
Bu şartların düzenlenmesi de hukuk devleti olmanın ve dolayısıyla sözleşmenin zayıf olan tarafını korumanın gerekliliğidir.
Elinde yukarıdaki şartlara uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin, tahliye taahhüdünde beyan edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra kanalı ile kiralayanı tahliye etmesi mümkün olacaktır.
