Akşam Gazetesi'nden Şenay Büyükköse'nin haberine göre, ayrıntıları 13 Eylül'de Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanacak cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi için geri sayım başladı.
Vatandaşların heyecanla beklediği, orta ve alt gelir grubunu ev sahibi yapacak hamlenin sektöre de bir ivme katması bekleniyor. Gayrimenkul sektörü oyuncuları ise kamuyla birlikte özel sektörün de sürece dahil edilmesi gerektiği konusunda hemfikir.
Sektörün çatı kuruluşlarından İstanbul İnşaatçılar Derneği'nin (İNDER) ve Teknik Yapı'nın yönetim kurulu başkanı Nazmi Durbakayım, bu adımın azalan konut arzı nedeniyle tırmanışa geçen konut fiyatlarına set çekeceğini belirtiyor. Durbakayım'dan söz konusu hamleyi destekleyecek bir de formül önerisi geliyor.
13 Eylül'de büyük konut hamlesi açıklanıyor. Beklentiler nasıl?
Konut hamlesi sektör ve konut ihtiyacı olanlar tarafından büyük bir memnuniyetle karşılandı. Sosyal konut projesi 3-4 yıldır azalan konut arzı nedeniyle tırmanışa geçen fiyatlara set çekecek. Aynı zamanda olağandışı artan inşaat maliyetlerine de çekidüzen getirilecektir.
Devletin TOKİ kanalıyla gerçekleştireceği projelerde, fiyat artışına neden olan etkenler ortadan kalkacak. Devletin sahip olduğu imkanlar ve sunacağı avantajlarla birlikte; yaşanabilir ve uygun maliyetli konutlar yükselecek.
Bu sosyal konut hamlesi Türkiye'nin konut ihtiyacını karşılamak için yeterli mi peki?
85 milyona varan ülke nüfusumuzda konut sahipliği oranını yaklaşık yüzde 57 seviyesinde. Ve her yıl yaklaşık 700 bin konuta ihtiyaç var. TOKİ'nin üstleneceği 50 bin adetlik sosyal konut projesinin tüm ihtiyaçları karşılayamayacağını söyleyebiliriz.
Talebi karşılamayan arz nedeniyle kira fiyatlarındaki artışın önüne geçmek, riskli binaların yenilenmesi için konulan hedeflere erişmek ve erişilebilir konut fiyatlarına ulaşmak da zor gözüküyor.
Bu kapsamda, özel sektör bu ulusal görevde elini taşın altına koymaya hazır. TOKİ'ye sunulan kamu desteğinin özel sektöre de sağlanması halinde, ülke genelinde ihtiyaç olunan sosyal konutların büyük kısmı karşılanabilir.
Nasıl katkılar sunulabilir?
Vergi ve harç istisnası, düşük faizli krediye erişim gibi teşvikler, uygun arsaya sahip olan özel sektörün de ihtiyaç olan sosyal konut üretimine katkı vermesini sağlayabilir. Kamu kuruluşlarına sağlanan imkanların özel sektöre de sunulmasıyla, cumhurbaşkanımızın başlattığı hamlenin daha güçlü şekilde ses getireceğini düşünüyoruz.
Yeni konut hamlesinde rasyonel bir yaklaşımla işi sadece konut üretmek olan meslektaşlarımızı finansman, garantörlük gibi ilave yüklerden arındırıp sadece işlerini yapmaya odaklandıracak birtakım kararlar alınmasında büyük yarar sağlanacağını düşünüyoruz.
Düşük fiyatlı konut üretimi için TOKİ ve Emlak Konut'un hamlesine ek olarak alternatif ve destekleyici çözümler de uygulanabilir.
Başka nasıl çözümler olabileceğini düşünüyorsunuz?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya TOKİ vasıtasıyla kamulaştırma bedelleri sıfır veya sıfıra yakın olan arazilerin özel sektöre tahsisi, konut üretiminin en büyük maliyet kalemlerinden biri olan arsa bedelini en düşük seviyeye çekebilir.
Bu yöntemle üretilen arazilerdeki konut fiyatlarının sürekli olarak makul seviyelerde kalabilmesi için arazinin çıplak mülkiyet hakkının devlet uhdesinde kalması, üst hakların satılması şeklinde bir yöntem geliştirilebilir.
Yani devlet arazileri satmasın, bir nevi uzun vadeli kiralama yapsın diyorsunuz...
Bu modelde arazi yine devletin olarak kalmaya devam ediyor. Arazinin üst kullanım hakları satılıyor. Tabii bu yöntemle gerçekleştirilecek sosyal konut projelerindeki; planlama bedelleri dahil yapılacak her türlü alt yapının, donatı alanlarında yapılacak her türlü kamu binalarının, ticari alanların; kamuya yük olmaması gerekiyor.
Bu kapsamdaki inşaatlar 30-40 yılı kapsayan periyotlarda yap – işlet - devret modeliyle müteahhitlere yaptırılabilir.
Hazine arazilerinin satılmasından ziyade üst hakkının 39-49 yıl gibi uzun süreli yap-kullan -devret şeklinde bedelsiz veya cüzi bir bedelle kullandırılmasının hem devlete hem de vatandaşa fayda sağlar.
Böylece potansiyel rant geliri de devletin kasasında kalır. 49 yıllık süre dolduğunda da yeniden satış için, önce mevcut konut sahibine hak tanınır.
2 MİLYONLUK DAİRE 500 BİNE İNER
Peki bu yöntemle bir dairede ne kadarlık bir fiyat avantajı sağlanabilir?
Bugün İstanbul'da 1+1'lik bir dairenin aşağı yukarı 2 milyon lira civarında olduğunu düşünürsek, bunun en az yüzde 50'si arsa payı oluyor. Arsa payını çıkardığımızda fiyat yarı yarıya düşüyor.
Burada maliyeti düşürmek için bir felsefe değişikliği de yapılabilir. Yani ekonomik konutlar inşa ederken bunun planlaması da onu göre yapılabilir.
Gerek kullanacağınız malzeme gerek tavan yüksekliği gibi konularda da kriterleri biraz değiştirerek, yüzde 30 – 40 civarında bir ekonomi sağlanabilir.
Dolayısıyla 2 milyon liraya satılacak bir konutun fiyatı 500 bin TL'ye düşebilir. Vatandaş da bunu 39-49 yıllığına alır.
FİYATLAR OLMASI GEREKEN YERDE DEĞİL
Fiyatlar şişti deniyor ama bunun için önce bir analiz yapmak lazım. Bu işin içinde ne kadar hammadde var. Ne kadar işçilik var. Elektrik gideri ne kadar vs.
Bütün bunları alt alta topladığınızda fiyatın doğru mu, yanlış mı olduğunu görürsünüz. Bugünün koşullarında ben hâlâ konut fiyatlarının olması gereken yerde olmadığını düşünüyorum.
BODRUMA, ÇATI ARASINA, SAUNAYA VEDA EDELİM
Kriterleri değiştirmekten kastınız nedir?
Konut üretiminin planlama anlayışında ve malzeme seçiminde reformlar yapılması, maliyet ve fayda dengesinin optimumda tutulması gerek.
Mesela konutların planlama mantığında bodrum, çatı arası, sauna vs. gibi mekanlardan kaçınılması maliyeti önemli ölçüde düşürür.
Konut planları tasarlanırken ısı ve ses izolasyonunun ön planda tutulmasının yanında, konumlandırılırken etkin güneş ve rüzgar yönlerine dikkat edilmesi gerekir.
Konutların fonksiyon planlamasında, o mekanlarda yaşayacak olanlarının enerjilerinin de ekonomik olarak harcamaları ön planda tutulmalıdır.
Kullanılan inşaat malzemelerinde yapılacak Ar-Ge çalışmaları ile yöresel, geri dönüşüme ve karbon salınımına uygun, maliyeti düşük yeni yapı malzemeleri oluşturulmalıdır.
