Finansal açıdan erişilebilir konut tanımı göreceli bir kavramdır. “Uygun fiyatlı” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir.
ABD Konut Bakanlığı ise erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına imkan sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlamaktadır.
Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler.
Aslında konut niteliğindeki gayrimenkuller gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler.
Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir. İnsana yakışır ve uygun fiyatlı konut ise, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir ekonomi için esastır.
Ancak, bu tür konutların sağlanması ülkemizde giderek daha zor hale geldiğinden konut piyasalarının düzgün çalışmasını sağlamak kritik önem taşımaktadır.
MintLab tarafından derlenen “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da Ekim ayında konut kredisi aylık taksitlerinin miktarı hane halkı net harcanabilir gelirinin yüzde 63’ü oranına gelmiş durumdadır (yurt dışı uygulamalarda, bu oranın yüzde 28’in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır).
Konut kredi faizlerinin son birkaç aydır ortalama aylık yüzde 1,50 düzeyinde olmasına rağmen, konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve hane gelirinin aynı oranda artmaması kredi kullanılarak ev alımını daha da zor hale getirmiştir.
“Konut Satın Alma Gücü Endeks” verisine göre, İstanbul’da geçtiğimiz Ekim ayında endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 53 puan olarak ölçülmüştür. Hane halkı konut satın alma gücü önceki aya kıyasla %11 oranında; geçen yılın aynı ayına göre ise %49 oranında düşmüştür.
Benzer durum konut fiyatlarının hane ortalama harcanabilir geliri ile kıyasladığımızda da karşımıza çıkmaktadır. “Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da Ekim ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,24 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiştir.
Gelecek aylarda konut fiyatlarındaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmaması, ilgili göstergenin eşik değer olan 3’ün üzerinde kalmaya devam edeceğini bize göstermektedir.
Yukarıda farklı ölçütler nezdinde sunulan rakamlar genel anlamda konutta finansal erişilebilirlik sorununun daha da artarak derinleştiğini bize gösterirken, normal koşullarda beklenti ise talep azalmasına bağlı olarak konut fiyatlarının gerilemesi şeklindedir.
Ancak, “Konut Satış İşlem Hacmi” düzeyi (İstanbul’da Ekim ayı içerisinde oluşan hacim 45,2 milyar lira düzeyinde olup, ilgili aydaki konut satış işlem hacmi önceki yılın aynı ayına göre yüzde 113 oranında artmış durumdadır) irdelendiğinde ise, beklentinin aksine yükselen fiyata rağmen talebin canlılığını koruduğunu gözlemlemek mümkündür.
Mevcutta konut erişilebilirlik anlamında gelir yetersizliği ve finansmana erişim sorunları nedeniyle hanehalkı açısından pahalı olarak algılanmakla birlikte; gelecek aylar açısından ise yeni arsa geliştirmede yaşanan sorunlar, artan üretim maliyeti, yabancı yatırımcının yarattığı doğrudan ve dolaylı talep ile servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi nedeniyle mevcut fiyatların aşağıya gelmesinin zor göründüğü söylenebilir.
Bu ortamda, özellikle orta ve alt gelir grubunun barınma ihtiyacının karşılanabilmesi için sadece satış odaklı kredi faiz oranı ve vade kampanyaları ile değil, aynı zamanda da çözüm için kiralık konut piyasasına yönelik inşaatının güçlendirilmesi, bunun kamu-özel sektör işbirliği kapsamında üretimi ve finansmanı destekleyici modeller ile bütüncül çözümlerin sunulması düşünülmelidir.
Diğer taraftan, bu işbirliği yatırımlarının finansman ihtiyaçlarının karşılanabilmesi noktasında da gayrimenkul sertifikası gibi farklı sermaye piyasası araçlarının değerlendirilmesi mutlaka gerekmektedir