Türkiye’de inşaat sektörü 2003’ten itibaren canlandı. Konut fiyatları da 2003’ten 2008 krizine kadar yükseldi. Küresel kriz ortamında fiyatların dolar bazında yüzde 30’a yakın gerilediğini hesaplayan endeksler vardı.
Merkez Bankası’nın konut fiyatlarını ölçmesi ve açıklaması 2010 yılından itibaren başladı. İki yıllık gerilemenin ardından fiyatlar 2010’dan 2015 yılı ortasına kadar yükseldi.
Haziran 2015’te yıllık bazda yüzde 17.2 artışa ulaşan konut fiyatları bu tarihten itibaren ivme kaybetmeye başladı. 4 yıl süren bu dönem Mayıs 2019’da yıllık yüzde 1.5 fiyat artışına inerek son buldu.
Bugün içinde bulunduğumuz konut fiyatlarındaki yükseliş o tarihten başladı 2022 sonunda yüzde 167.8’e ulaştı.
Yıllık bazdaki fiyatlarda ivme kaybı var ve önümüzdeki dönemde baz etkisinden dolayı bu eğilimin de sürmesi beklenir. Ama aylık bazda son çeyrekte artışın ortalama yüzde 4.8 olarak devam ettiğini belirtelim.
Geçmişteki hareketlere göre konut fiyat artışlarının 4-5 yıl sürdüğünü, fiyat düşüşlerinin ise 2-4 yıl arasında değiştiğini söylemek mümkün. Küresel krize denk düşen dönemde 2 yıllık fiyat düzeltmesini, 2015 ortasından başlayarak 4 yıllık düzeltme izledi.
FİYAT ARTIŞLARINDA 4. YIL
Son fiyat yükselişi de 3.5 yılını devirdi. Nisan ayında 4 yılını dolduracak. Yaşadığımız bu fiyat yükselişinin geçmiştekilerden önemli birkaç farkı var.
İlk fark son yükselişin büyüklüğünde ve rekor niteliğinde olmasından ileri geliyor. Hem Türkiye’de hem dünyada. Geçen Cuma günü Türkiye’nin 2020, 2021 ve 2022 yıllarında konut fiyatlarında üç yıl arka arkaya dünya birincisi olduğunu işlemiştik.
Fiyatların yükselişe geçtiği dip seviyeye göre konut fiyatlarındaki artış ise nominal yüzde 501.1’i buldu. Aynı dönemin tüketici enflasyonu yüzde 172.8 artıştan arındırdığımızda reel konut fiyatı olarak geriye yüzde 120.3 kalır. Yani son 3.5 yılda konutlar gerçekte bir katından daha fazla değerlenmiş. Böyle bir durum da ilk kez gerçekleşiyor.
Dün de belirttiğimiz gibi uluslararası kabul gören kritere göre bu durum bir konut balonunun yaşandığına işarettir. Nobel sahibi Prof. Dr. Robert Shiller geliştirdiği konut fiyatında balon formülü son 5 yılda fiyatların reel bazda yüzde 100’ü geçmesine dayanıyor. Bizde de aynen böyle olmuş.
ANTEP-ANKARA-ZONGULDAK ÇİZGİSİ
Geçmişte yaşananlardan bir diğer fark ise artık gayrimenkul piyasasında yabancıların önemli bir aktör olarak ortaya çıkması ve fiyatlara etkileridir. Ki bu etki bölgesel konut fiyatlara arasındaki büyük uçuruma yol açtı.
Merkez Bankası rakamlarıyla hazırlanan bitişikteki tabloya göre 2020-2021 ve 2022’yi kapsayan üç yılda Türkiye konutlarının ortalama reel fiyat artışı yüzde 117.7 oldu.
26 alt bölge itibariyle konut fiyatlarının nerede daha çok şiştiğini, nerede düşük kaldığını görüyoruz. Sınır değer olan yüzde 100 artışın üstüne çıkan bölge sayısı 14 iken, altında kalan bölge sayısı 12’yi buluyor.
Konut fiyat artışı bakımından Türkiye ikiye ayrılmış durumda.
Biri Antep, Ankara ve Zonguldak‘tan geçen eğik bir çizgi çizildiğinde doğu ve kuzeyde kalacak kesim, diğeri de bu çizginin batısı ve güneyinde kalacak kısım.
Batı ve güney illerine bakıldığında kişi başına geliri daha yüksek, sanayisi daha gelişmiş, tarımı daha iyi, iç göç alan turistik bir bölge.
Yabancıların konut alımının büyük kısmı bu illerde.
Fiyat artışı bakımından son üç yılda yüzde 100’ü geçen ve fiyat balonu oluşumu tanımına giren 14 bölgenin 13’ü bu bölgede yer alıyor.
Artış bakımından ülkenin batı kısmından yüzde 100’ün altında kalan tek bölge ise Afyon, Manisa, Kütahya, Uşak illeri. Bu illerde konut fiyatları üç yılda yüzde 80 artışta kaldı.
BATI VE GÜNEYDEKİ RESİM
En yüksek artış yüzde 201 ile Antalya’da gerçekleşti. Burdur ve Isparta’nın ortalamayı düşürmesine karşılık üç ili kapsayan TR 61 Bölgesi getiride açık ara önde yer aldı.
Bunu yol açan etkeni de biliyoruz, yabancıya konut satışı. Özellikle son bir yılda savaştan dolayı Ruslara yapılan satışlar Antalya’da konut fiyatlarını patlattı.
Antalya yabancıya en çok konutun satıldığı ve bu tür satışların toplam içindeki payanının yüzde 26 ile en yüksek olduğu il.
İkinci sırada yüzde 164.5’luk reel artışla Muğla’nın başı çektiği bölge geliyor. Burada da Aydın ve Denizli ortalamayı düşürücü etki yapmış olabilir. Muğla’yı Bodrum, Marmaris, Datça, Fethiye gibi daha çok yerli yüksek gelir grubunun tercih ediyor. Bu ile yabancı ilgisi ise düşük.
Üçüncü en yüksek getiri yüzde 140 ile Adana ve Mersin’den. Mersin toplam konut satışlarına göre yabancıların en çok tercih ettiği ikinci il durumunda. Antalya ile benzerliği yanında nükleer santralın kurulması da yabancı görevlilerin sayısını ve konuta talebini artırdı.
İstanbul sayı olarak yabancıya en çok konut satılan şehir. Ama toplam içindeki payı bakımından üçüncü sırada. İstanbul’da fiyat artışı yüzde 123.3 düzeyinde.
DOĞU VE KUZEYDEKİ RESİM
Buna karşılık ülkenin doğusunda yer alan iller daha az sayıda turist ağırlıyor. Güney ve batıya göre daha soğuk, sanayileşmesi düşük, tarımsal potansiyeli sınırlı. Kişi başına geliri az ve ülkenin batı ve güney bölgelerine göç veren iller.
Doğu ve kuzeyde yer alan illerdeki konut fiyat artışları yüzde 100’ün altında seyrediyor. Bu açıdan makul. Konut fiyat artışları yukarıdaki illerin üçte biri düzeyinde kalıyor ve Türkiye ortalamasını aşağı çekiyor.
Türkiye’de fiyatı yüzde 100’ün altında kalan 12 bölgenin 11’i bu bölgede yer alıyor.
Son üç yılda konut fiyatları en az artan bölge yüzde 52 ile Erzurum, Erzincan ve Bayburt illeri.
Elazığ, Malatya, Bingöl ve Tunceli de yüzde 58 ile ikinci en az artan il grubu.
En düşük fiyat artışı bakımından üçüncü sırada gelen ise yüzde 71 ile Kars, Iğdır, Ardahan ve Ağrı.