Para Dergisi'nden Talha Apak yazısında evini 5 yıldan önce satanların ödemesi gereken değer artış kazancı vergisini kaleme aldı.
Para Dergisi'nden Talha Apak'ın Yazısı...
Bir önceki yıla ilişkin olup, bir sonraki yılın Mart ayında beyan edilecek yıllık gelir vergisi beyannamesi; gerçek kişilerce bir takvim yılında elde edilen ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlar olmak üzere yedi gelir unsurundan oluşuyor.
Gerçek kişilerin, gayrimenkullerini beş yıl içinde satmaları halinde elde edilen kazançları vergiye tabidir.
Mart ayına girmiş olduğumuz bu süreçte, 2021 yılı içinde satılan gayrimenkullerin satışından elde edilen değer artış kazancının yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi de gerekiyor.
Değer Artış Kazancı Nasıl Tespti Edilir?
Gelir Vergisi Kanunu'na göre; gerçek kişilerce ivazsız (karşılıksız) iktisap edilenler hariç, gayrimenkul niteliğindeki (iş yeri, konut, arsa) mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançları değer artışı kazancının konusunu oluşturur.
5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır. Elden çıkarmadan maksat ise, gayrimenkul niteliğindeki mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir.
Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından,
Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlarının düşülmesi suretiyle bulunmaktadır,
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda Safi veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.
İstisna Var
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç almak üzere Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen Yurt İçi-Üretici Fiyat Endeksi (YI-UFE) artış oranında artırılarak tespit edilir.
Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
Endeksleme sonucu tespit edilen değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır.
Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının (2021 yılı için 19 bin lira) altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir.
İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.
Örnek Hesaplama
Örnek 1: Mükellef (A) 10.12.2020 tarihinde 400 bin liraya satın almış olduğu gayrimenkulü, 10.7.2021 tarihinde 500 bin liraya satmıştır.
Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Örnek 2: Mükellef (B) 11.08.2018 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.10.2021 tarihinde satmıştır.
Satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir; değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Örnek 3: Mükellef 01.06.2017 tarihinde 300 bin liraya satın almış olduğu gayrimenkulü 01.02.2021 tarihinde 600 bin liraya satmıştır.
Bu durumda söz konusu gayrimenkul beş yıllık süre dolmadan elden cıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artis kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.