Türkiye'de gündemin en önemli konularından biri son dönemdeki konut fiyatları ve kira artışları... TÜİK'in açıkladığı son verilere göre haziran ayında konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 44 düştü. Satışların dibe vurduğu ortamda bir yandan fiyatlar artarken, krediye ulaşmakta da zorluk yaşanıyor. Deprem bölgesinin yeniden inşası, İstanbul'un depreme hazırlanması, kentsel dönüşüm de kamuoyu tarafından dikkatle takip ediliyor.
KONUTDER Başkan Yardımcısı ve GYODER Yönetim Kurulu Üyesi olan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı Habertürk Emlak Editörü Ahmet Hamdi Girgin'in sorularını yanıtladı:
KREDİYE ULAŞMADAKİ ZORLUK SATIŞLARI DÜŞÜRÜYOR
Konut satışlarında TÜİK'in verilerine göre haziran ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 44'lük düşüş yaşandı. İlk 6 aya baktığımızda da yüzde 22'lik düşüş görüyoruz. Tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Aslında sektör temsilcisi olarak öngördüğümüz bir tabloydu. Biliyorsunuz pandemi sonrasında dünya genelinde olağanüstü bir enflasyonist ortam oldu. Bu enflasyon ortamla beraber 2022 yılında yatırımcı ve konut ihtiyaç sahibi olan kişiler, enflasyonu gördüğü anda ciddi şekilde satışlara talep oluşturdu. Tabii ki bir taraftan da pandemi döneminin de birikimi söz konusuydu. 2022'de yoğun bir ilgi alaka oldu ve gerçekten çok ciddi satışlar yaptık. 2023'te ise biraz konut kredisinin limitlenmesi, biliyorsunuz 10 milyon TL'ye kadar vardı, ilk evini alanlara vardı, 2.,3. evini alan vatandaşlar için bir konut kredisi fırsatı yoktu. Konut kredisinin oluşturduğu bu tür etkiler satışlar üzerinde çok ciddi negatif bir etki oluşturuyor. TÜİK verilerine baktığımızda ne zaman ki konut kredi faizleri düşükse satışlar yukarı doğru ivmelenir, faizler yüksek olduğunda veya bu dönem gibi konut kredisine de çok zor ulaşıldığı, belli bir fiyat seviyesinin üzerine hiç verilmediği gibi durumlarda da konutun satışlarının negatif etkilenmesini öngörüyorduk.
TALEPTE DÜŞÜŞ YOK, ERİŞEBİLİRLİKTE SORUN VAR
Bir diğer etken de tabii ki inşaat maliyetlerindeki hızlı artış; halen devam ediyor biliyorsunuz. Geçtiğimiz yıl dünya genelinde olduğu gibi Türkiye'de de hem emtiadaki fiyat artışı hem Türkiye üzerinde döviz kurunun etkisi hem diğer tarafta enflasyon etkisi gibi birçok etkeni koyduğumuzda fiyatların hep yukarı yönlü olduğunu gördük. Aslında tüketici tarafında talep noktasında düşüş yok, halen yoğun bir talep var. Bizim şu an halihazırda hem demin de bahsettiğim gibi devam eden veya planladığımız projelerde ön talepler topluyoruz, talep halen geçtiğimiz yılki rakamlarla karşılaşıyor. Benzer oranlar var. Yani talep tarafında bir negatiflik görmüyoruz. Burada sadece önemli olan erişilebilirlik. Konutun fiyatına erişilebilirlik. Diğer taraftan konut kredisine erişebilirlik gibi birçok etkenler oluyor.
2023 GEÇEN YILA GÖRE DAHA DÜŞÜK BİR RAKAMLA KAPANACAK GİBİ GÖZÜKÜYOR
Bizim gibi gayrimenkul geliştiricilerin de tüketiciye sağlayabileceği vadeler çok daha sınırlı. Bankadan çok rahatlıkla 10 yıla kadar konuk kredisi kullandırılabilirken, biz bu dönemlerde maksimum 36 ay gibi bir vadeler yapabiliyoruz. Bu da tabii taksitleri de böldüğünüzde bilhassa şehir merkezindeki ve şehir merkezinin yakınındaki bölgelerde, fiyatların yüksek olduğu bölgelerde tabii ki erişilebilirliği zorluyor. Bunu da sizin de bahsettiğiniz gibi verilerde net bir şekilde eksikliğini görüyoruz. Ve aşağı yönlü baskının oluştuğunu görüyoruz. Şu an gözüken de bu yılın ikinci yarısında da benzer bir ivmeyi göreceğiz diye düşünüyorum. Geçtiğimiz yıllara göre 2023 daha düşük bir rakamla kapanacak gibi gözüküyor bu şekilde trend giderse.
BÜYÜKŞEHİRLERDE ARAZİ BULMAK ÇOK ZOR
Haziran ayı verilerine göre satışların sadece yüzde 16'sı ipotekli satış olarak gerçekleşti. Krediye ulaşım sorunu çözülebilir mi? Arz ve erişebilirlik konusunda da sorun olduğu görülüyor. Sektörde çözülmesi gereken sorunlar neler?
Birincisi bahsettiğiniz gibi kredili satışların toplam satışlar içindeki sağlıklı payı ortalama kırklardan aşağı olmaması lazım. Tabii gönül ister daha da yukarı gitsin ama Türkiye'nin baktığımızda işte TÜİK'in bu veriyi toplamaya başladığı yaklaşık 11. yıl yanlış söylemiyorsam, bütün rakamlara yıllık verilere baktığımızda; ortalama 35'ler civarında bir konutun krediyle, banka kredisiyle alındığı bir performans sağlanmış. O yüzden sektörün bir kere sağlıklı büyümesi, tüketicinin de dilediği konuta daha uygun taksitlerle ulaşabilmesi için kesinlikle 35, 40 bantlarını yakalamamız lazım.
DÜNYADA ARSA PAYI 8 İLA 25 ARASINDA, BİZDE 70-75'LERİ DUYUYORUZ
İkincisi tabii arzla ilgili ciddi bir eksiklik var. Bilhassa büyükşehirlerde gerçekten arazi bulmak çok zor. Bulunan arazilerin toplam içindeki payı çok yüksek. Biz elimizden geldiğince dünyayı takip etmeye çalışıyoruz. Bunlara da baktığımızda ortalama bir arsanın toplam binanın değeri üzerinden veya konutun değeri üzerinden koyduğumuzda ortalama maliyetlerinin yüzde sekiz ila 20-25, en iyi lokasyon diyelim başkentlere, maksimum yirmi yirmi beşleri buluyor ama Türkiye'de biliyorsunuz bilhassa büyük şehirlerimizde, İstanbul, Ankara,İzmir gibi büyük şehirlerimizde Antalya diyelim son dönemde; turizmde de ve işte yabancı yatırımcıyla da öne çıkan şehirlerden birisi. Baktığımızda ortalama arsanın maliyeti yüzde elli. Çok şehir merkezine geldiğimizde 70-75'leri dahi duyduk. Şöyle düşünelim; 1 milyon TL'lik bir dairenin 750 bin lirası veya 700 bin lirası sadece arsadan geliyor. Kalan kısımda müteahhit 250, 300 bin lira da inşaatı yapıp, satış pazarlaması yapıp, finansı oluşturup, vergisini ödedikten sonra kar etmesi lazım. Ne kadar daralmış olduğunu marjın net bir şekilde buradan görebiliyoruz.
BARINMA TEMEL İHTİYAÇ, BUNU KARŞILAMAK ÖZEL SEKTÖR VE KAMUNUN SORUMLULUĞU
İnşaatçının ham maddesi arsadır. Hani her sektörün, her sanayinin bir hammaddesi olur. Bizim hammaddemiz arsa, arsa olmazsa bizim bir şey üretme şansımız yok. Arsayı da nasıl daha ucuza getirebiliriz ona bakmak lazım. Geçtiğimiz günlerde GYODER'in de biliyorsunuz bir yeni konut modeli ortaya konuldu. Kamu-özel sektör işbirlikçiliğini Türkiye gerçekten çok uzun yıllardır çok başarılı bir şekilde yapıyor. Sağlık alanı, ulaştırma alanı, altyapı alanı gibi birçok alanda yapıldı. Konut ise bir barınma ihtiyacı dediğiniz gibi temel ihtiyaç. Bu temel ihtiyacı da karşılamak bizlerin sorumluluğu. Özel sektörün de sorumluluğu kamunun da sorumluluğu. Ne yazık ki yaşadığımız deprem felaketi, onun İstanbul gibi büyük bir şehirde oluşturduğu baskı... Sonuçta bir kum saati var. Bu deprem bir gün olacağı konusunda herkes mutabık. Ne zaman olacağını bilmiyoruz, bir gün mü, bir yıl mı, on yıl mı, yüz yıl mı? Bilmiyoruz ama bir deprem saati sonuçta geriye doğru çalışıyor. Bu baskıyı düşündüğümüzde bizim çok hızlı bir şekilde nitelikli yeni konutları üretmemiz lazım. Bunun için de arsa üretmemiz lazım. Arsa ürettikten sonra Türkiye'de gayrimenkul sektörü gerçekten çok başarılı.
Müteahhitlik hizmetlerinde dünyada en büyük ikinci ülkeyiz ki insan kaynağı, yetişmiş insan kaynağımız, ekipmanımız her alanda ciddi şekilde gücümüz var. 11 ili etkileyen Kahramanmaraş merkezli deprem sonrasında da çok ciddi bir adım atıldı ve şu an birçok ilde, birçok lokasyonda yine deprem konutları inşa ediliyor. Türkiye olarak gerçekten çok ciddi bir reaksiyon verebilme kapasitemiz var. GYODER'in önerdiği arsanın kamu tarafından sağlanması bir model. Bu arsalar tabii ki tarım ve orman alanı dışında, verimli alanlarımız dışındaki tarıma elverişsiz, orman dışındaki hazine arazilerinin yap işlet devret modeliyle, geliştiricilerle beraber kiralama modeli. Tamamen kiralama ihtiyacının karşılanmasına yönelik bir model.
Depreme güvenli binalar yapmamız lazım. Bunun için de yeniden arazinin ortaya konulması lazım. İstanbul'da, İzmir'de, Ankara'da rezerv alan olarak tanımlanan bölgelerde yeni şehirler kurmamız lazım ki zaten konuşuyoruz. Büyükşehirlerin merkezleri o kadar çok sıkışmış durumda ki; ne altyapı, ne yol, işte itfaiye aracının giremediği yolları bilhassa çok merkezi yerlerde konuşuyoruz. Çarpık yapılaşma, depreme güvensiz yapılaşma zaten olmazsa olmaz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YAVAŞ İŞLİYOR, KANUNUN GÜÇLENDİRİLMESİ LAZIM
Üçüncü konu da nitelikli konut ihtiyacını çözecek kentsel dönüşüm. Burada kesinlikle çok şeyler yapıldı. 2/3 kanunu çıktı, rezerv alan, riskli yapı ilanları gibi çok adımlar atıldı. Şunu net bir şekilde görüyoruz ki; biz şu an Ege Yapı olarak dört bölgede kentsel dönüşüm yapıyoruz. İkisine daha yeni hazırlıklara başladık. Ama diğer iki bölgede; birisi Ataşehir'de, yedinci yılımızdayız. Diğeri Kağıthane bölgesinde, ona da başka bir geliştirici başlamıştı, biz ondan devraldık. Biz ikinci yılımızdayız, bizden önceki geliştirici dördüncü yılındaydı. Toplam altı yıl. Ortaya koyduğumuz sürelerde harcanan emek, vakit ne derseniz; üzerine koyduğunuzda bir yere tam varılmıyor. Yani genel olarak kentsel dönüşüm projelerinde yüzde altmışlara çok rahat gelebiliyorsunuz ama oradan sonra daha böyle kaplumbağa gibi küçük adımlarla gidiyor ve bir uzlaşmazlığa uyuşmazlığa gidiyor. Kentsel dönüşüm kanununun biraz daha güçlendirilmesi, kentsel dönüşümün yapılabilmesi için artık belki yapı stoğunu denetledikten sonra yapı stoğu çürük olanların belki bu uzlaşmayı da beklemeden dönüşmesini sağlamak lazım. Güvence tarafı da çözüldü. Bazı problemler oldu; banka teminat mektubu, firmanın yeterliliği, iş bitirmeleri...
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 3'TE 2 ORANI DÜŞÜRÜLEBİLİR
Bunları da üst üste koyduğunuzda eğer bir firma 'ben bu bölgede bu kentsel dönüşümü yapmak istiyorum' derse belki oranı 66-67'den 51'e mi düşürmek lazım veya o bölgede firmanın talebiyle değerlendirme yaparak gerçekten riskliyse bu dönüşümün önünü açmanın önemli olduğunu düşünüyorum.