Milliyet Gazetesi'nden Prof. Dr. Erol Ulusoy'un Yazısı...
TÜİK 2022 Nisan ayı enflasyon (TÜFE) rakamını yüzde 7.25 olarak açıkladı. Böylece TÜFE yıllık bazda yüzde 69.97’ye yükseldi.
Üretici fiyatları (ÜFE) ise nisan ayında yüzde 7.67 artarken, yıllık bazda yüzde 121.82 olarak gerçekleşti.
Böylelikle kira artış oranı da belli oldu. Buna göre enflasyon rakamlarının 12 aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı Mayıs 2022 için yüzde yüzde 34.46 oldu.
Bu da şu demek, son dört sene mayıs ayında konut kiralayanlar, bu sene mayıs ayı kirasını yüzde 34.46 artırarak ödeyecekler.
Eski kiracıların durumu
Örnek vermek gerekirse, 1.000 liralık kira, mayıs ayından itibaren 1.344.60 TL olarak tespit edilebilir.
3 bin TL kira ödeyenler ise 4 bin 33 lira 80 kuruş kira ödeyecekler. Elektrik, su ve doğal gazın yanında aidatlara da yapılan zamlar göz önüne alındığında, kiracının geliri de aynı oranda artmamışsa hayat kalitesinde bir düşüş yaşayacağı kesin.
Ancak reel kira piyasasında kiralar bu oranlardan fazla artıyor. Düşünceme göre bunun ana sebebi, yeni konut inşasının neredeyse durmuş olması. Buna karşılık kiralık konut arayanların artması.
Türk Borçlar Kanunu md 344 kuralı, kiracıları tüketici olarak kabul etmektedir ve kira artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymaktadır.
Sözleşmeye daha yüksek bir kira artış oranı yazılmış olsa bile geçersizdir. Kira en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Daha fazla değil.
Sözleşmede daha fazla bir oran yazdığı hallerde, ev sahibi sözleşmedeki orana göre kira artırılmadı diye iki kere ihtar çekse bile bu bir tahliye sebebi olmayacaktır.
Çünkü yasaya aykırı bir sözleşmenin ihlali iddia edilemez. Bölgedeki ortalama kiralar TÜFE oranında daha fazla artmış olsa bile sonuç değişmez.
Kira sözleşmesine kira artışıyla ilgili hiçbir şey yazılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Görüldüğü gibi kira artışıyla ilgili sözleşmeye bir şey yazılmamış olsa bile artışa hakim karar verir. Ama hakim de bu konuda serbest değildir. O da son 12 aylık TÜFE oranından fazla bir kira artışına karar veremez.
5 yıllık süre
Yıllık kira artışının en fazla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapma hakkı, 5 yıl ile sınırlıdır. Beşinci yılın sonunda ev sahibinin ya da kiracının mahkemeye başvurarak 5’inci yıldan sonraki yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlemesini isteme hakları var.
5’inci yıldan sonraki ödenecek kira bedeli belirlenirken, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde olmasına bakılır.
O halde şunu söyleyebiliriz: Beş yılın sonunda kira artışı mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde yükseltilebilir.
Kiralarda hak ve nesafet indirimi
Aslında olması gereken, 5 yıl sonra sanki yeni kiracı giriyormuş gibi kira bedelinin tespitidir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre 5 yıl sonra tespit edilen cari kira bedeli tespit edildikten sonra, uygun bir hak ve nesafet indirimi de yapılmalı.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken öncelikle emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınarak, bilirkişi aracılığı kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişi tarafından gerekli incelemeler yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadıkları, somut gerekçeler ile açıklanmalı ve dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak “hak ve nesafete” uygun bir kiraya hükmedilmelidir.
Buna göre, bir mahkemenin tespit ettiği kira bedelinde yüzde 27 indirim yapılmasını makul olmayan ölçüde hak ve nesafet indirimi olarak kabul etmiştir.
Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterlidir.
Yeni kiralamalarda kira bedelinin üst sınırı var mı?
Serbest piyasa koşullarında bir konut için talep edilebilecek kira bedelinde üst sınır, prensipte yoktur. Ancak ben yine de kira bedelinin hukuken bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum.
Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28’inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı yararlanma sebepleri, bence kira bedelinin hukuken üst sınırını oluşturur.
Bu sebeple kira bedeli reel kira piyasa ortalamasına göre, ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fazla ise kiracı, sözleşmede yazılan kira bedelini ödemek yerine, cari ortalama kira bedelini ödeyebilir.
Ortalama kira bedeli 5 bin lira olabilecek bir konut için 20 bin lira kira bedelli sözleşme, ahlaka aykırılık oluşturur ve geçersizdir. Ayrıca böyle fahiş bir kira bedeli, anayasal bir ihtiyaç olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da oluşturur.
Bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığa işaret eden aşırı yararlanma da kira sözleşmesinde kira bedelinin cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı kılabilir.
Düşünün, ortalama kirası 5 bin lira olabilecek bir konut, 10 bin liraya kiralanmışsa, aşırı yararlanmanın diğer şartları da varsa hakim müdahalesi ile kira bedeli cari miktara indirgenebilir.