Ev sahibi – kiracı anlaşmazlıkları son zamanların en çok konuşulan konuları arasında yer alıyor. Kiralık ev arayışının her geçen gün artması, arzın talebi karşılayamamasına yol açtı. Bu durum kiralık ev fiyatlarında artışa sebep olurken, aynı zamanda ev sahiplerinin taleplerinin de çeşitlenmesine zemin hazırladı.
Önceki yıllarda uzun dönemli kiracı tercih eden mülk sahipleri, artık kısa süreli kiracı bulmak için çaba harcıyor. Uzun yıllar aynı evde kiracı olanlar ise; tahliye baskısı ile karşı karşıya kalıyor.
Kiralık ev bulmanın neredeyse imkansız hale geldiği büyükşehirlerde yaşayanlar ‘daha yaşanabilir’ kentlere taşınmaya başlamış durumda. İstanbul tarihinde ilk kez dışarıya göç verir hale geldi. Ancak işi ve yaşam koşulları nedeniyle yaşadığı şehri terk edemeyen kiracıların ev arayışı sürüyor.
Mülk sahipleri uzun süreli kiracılarını çıkarmanın yollarını ararken yeni kiracılar ise ev sahiplerinin şaşırtan talepleri ile karşılaşıyor. Kimi ev sahibi bir yıllık peşin kira isterken kimisi memur kefil istiyor. SGK dökümü ya da kredi notu talep edenler ise azımsanmayacak düzeyde. Peki ev sahiplerinin bu gibi taleplerde bulunma hakkı gerçekten var mı? Avukat Cansen Erdoğan kiracıların merak ettiği tüm soruları yanıtladı.
ARA ZAM YAPMAYAN HİÇBİR KİRACI TAHLİYE EDİLEMEZ
Son zamanlar tüm kiracılar, 'Ev sahibim ara zam yapar mı?' diye merak ediyor. Ev sahibinin talep ettiği ara zammı kiracı kabul etmek zorunda mı? Ev sahibi ısrarcı olursa kiracı ne yapabilir?
Öncelikle belirtmek gerekir ki kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır. Yapılan açıklamada kira bedellerine yapılacak artış oranı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konutlar için, yüzde 25 ile sınırlandırıldı.
Bu sebeple ev sahipleri kiracılarına; 'Hayat pahalı, bu kira yetmiyor, kirayı arttır!” ya da “Senin ekonomik durumun iyi, kirayı da arttır', “Artık senede iki kez artış yapacağım' gibi taleplerde bulunamaz. Ara zam yapılmadığı gerekçesiyle hiçbir kiracı tahliye edilemez.
Ancak ev sahibi, 5 yılı dolduran kiracısı için kira bedelinin rayiçlere göre düşük kaldığı gerekçesiyle bedelin yeniden belirlenmesi için ‘kira tespit davası’ açabilir. Bu halde bilirkişi incelemesi yapılır, bölgedeki emsallerine göre ve örnek kira sözleşmeleri üzerinden tarafları koruyan yeni bir kira bedeli belirlenir.
KRİTİK TARİH DETAYI!
Kira tahliye taahhütnamesi imzalamış olan kiracılar, ev sahibi istediği zaman evden çıkmak zorunda mı?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralayana verdiği ve kiralamış olduğu taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir taahhütnamedir.
Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirttiği tahliye tarihinde kiralanan taşınmazı boşaltmak mecburiyetindedir. Aksi takdirde kiraya veren, taahhütnamede yazılı olan tahliye edilmesi gereken tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icra dairesine veya mahkemeye başvurarak kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir.
Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.“ denmektedir. Yalnız bu durumda en önemli husus, ortada geçerli bir tahliye taahhüdünün mevcut olmasıdır.
Taahhüdün geçerlilik arz etmesi için öncelikle kiralanan mecur, konut veya çatılı işyeri niteliğini haiz olmalı, taahhüt kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmeli ve adi yazılı ya da resmi yazılı olarak düzenlenmelidir. Elbette tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceği beyanını içermeli, kiracı yazılı tahliye taahhütnamesini, kiralananı teslim aldıktan belli bir süre sonra vermelidir.
KİRACI İADE TALEP EDEBİLİR
Ev sahibi en fazla kaç depozito isteyebilir?
Depozito, bir nevi güvence bedelidir. Kiralayanın, kira sözleşmesinden kaynaklanabilecek zararlarını teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para veya kıymetli evraktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı, üç aylık kira bedelini geçemez.
Depozitonun, üç aylık kira bedelini aşması halinde kısmi butlandan söz edilebilir. Böylece depozitonun üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Kiracı, üç aylık bedeli aşan kısmın iadesini talep edebilecektir.
Ev sahiplerinin 1 yıllık ya 6 aylık kira talep etme hakkı var mı? Bu şekilde yapılan kiralamada, süre sonunda kiracı evi boşaltmak zorunda mı?
Kira hukuku düzenlemeleri uyarınca kiraya veren, “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’da açık ve sayılı olarak belirtilen hukuksal sebepler olmadan kiracıyı kiralanan mecurdan çıkartamaz. Hal böyle olunca sadece sözleşme süresinin bitimine dayanılarak sözleşme sona erdirilemez. Kiralayan sadece 10 yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak tahliye taahhütnamesi ile kiracı, belirli bir sürenin tamamlanması ile kiralananı boşaltacağını ifade ederse kiraya verenin belirlenen süre sonunda kiracıyı çıkarma hakkını elde edebilecektir.
Sözleşme serbestisi ilkesi gereği olarak da bir sözleşmenin içeriği, sözleşmenin taraflarınca kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirlenebilir. Bu sebeple kira sözleşmesinde kiranın nasıl ödeneceği konusunda taraflar, kiranın aylık mı ödeneceği, senelik peşin olarak mı ödeneceği konusunda anlaşabilirler.
EV SAHİBİNİN İSPATLAMASI GEREKİYOR
Ev sahibi kiracıyı 'ben oturacağım' diye çıkarabilir mi?
2011 yılında çıkarılan “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’, kiracılar ile kiralayanlar arasındaki hukuki ilişkileri düzenlemektedir. Tarafların hakları, bu kanunla korunmaktadır. Kiracının kiralanan mecurdan çıkarılması, işbu kanunda açıkça belirtilen, sınırlı sayıdaki sebeplerin mevcudiyeti halinde mümkündür. Ev sahibinin, kendi oturma ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmesi, sayılan bu sebeplerden biridir.
Kendisi oturacak diye kiracıyı çıkartmak isteyen ev sahibi, en az 30 gün süre vermek kaydı ve ihtiyaç sebebini ispatlamak suretiyle kiracıya ihtar çekecektir. Kiracı, ihtarın kendisine ulaşmasından itibaren 6 ay daha evde oturabilecektir. 6 ayın sonunda evden çıkmayan kiracı için tahliye davası açılabilecektir.
Yargıtay’ın ev sahibinin İhtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aradığının da altını çizmek gerekmektedir. Devamlı olmayan, geçici ihtiyaç, tahliye nedeni sayılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın, yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Yine belirtmek gerekir ki ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olmaması gerekir. Aksi takdirde kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi, mahkemece reddedilir.
İLK 5 YIL DAVA AÇILAMAZ
5 yılı dolmuş kiracı gerekçe gösterilmeden evden çıkarılabilir mi?
Ancak, 10 yılı doldurmuş kiracıların, gerekçe göstermeye gerek olmadan tahliyesi istenebilir. 5 yılı dolduran kiracılar, “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’da acık ve sayılı olarak belirtilen hukuksal sebepler olmadan evden çıkartılamaz. Kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracılar için, ev sahiplerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemelerinde dava açma hakkı var. Bu kira tespit davası da kira sözleşmesinin ilk 5 yılı boyunca açılamaz. 5. yılı takip eden 6. yıl için açılabilir. Yani çatılı konutlarda yüzde 25 ile sınırlandırılan arttırım miktarı, 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde geçerli değildir.
Ev sahibi ihtarname çekerse kiracı ne yapmalıdır?
Noter kanalı ile tarafınıza gönderilmiş bulunan bir ihtarnameye karşı süresi içinde itiraz etme hakkınızı kullanabilirsiniz. İtirazı ise iddiaların gerçek dışı olduğuna dair beyanlarınızı içeren bir cevabi ihtarnameyi yine noter kanalıyla yapabilirsiniz. Ancak ihtarnameye cevap vermeniz zorunlu olmayıp, cevap vermemeniz ve karşılığında herhangi bir işlem yapmamanız durumunda hukuk düzeni buna iddiaları kabul ettiğiniz gibi bir sonuç bağlamamaktadır.
Ev sahibinin kiracıya ihtarnameyi hangi sebeple (kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden imar ve inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin mevcut konutu sebepleriyle tahliye, kira bedeli artışı vb.) çektiğine, aralarındaki kira sözleşmesinin süresine ve somut olayın ayrıntılarına bağlı olarak kiracının izlemesi gereken hukuki yol ve yöntemler ise değişmektedir.
'ELDEN' ÖDEME YAPANLAR DİKKAT!
Ev sahibinin kirayı ‘elden’ isteme hakkı var mı? Bu durum kiracı için ne gibi sorunlar yaratır?
Kira bedelinin, elden, banka yoluyla ya da başka ne şekilde ödeneceği konusunda kanunda emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Buna göre, kira bedeli elden alınabilir. Lakin bu hukuki anlamda tavsiye edilen veya önerilen bir şekil kesinlikle değildir. Ödemenin elden yapıldığı durumlarda ödemelerin yapıldığının kanıtlanması zor olabilir ve ödeme yapıldığına dair somut bir delil olmadığı sürece, kiralayan kira ödemesinin yapılmadığını iddia edebilir. Bu aşamada kiracı, elden yaptığı ödemenin yapıldığına dair bir delil oluşturmak için kiralayandan senet veya makbuz gibi bir belge talep edebilir. Gene hukuk normlarına göre kira ilişkisinin varlığının ispatı mülk sahibine, kira bedelinin ödendiğinin ispatı ise kiracıya düşer. Talep edilen yıllık kira miktarı HMK’nın 200.maddesine göre senetle ispat sınırının üzerinde ise kiralayan kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır.
Ev sahibinin kefil isteme hakkı var mı? Bu durumla karşılaşan kiracılar ne yapmalı?
Kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin kefil isteme hakkı bulunmaktadır. Borçlar Kanunu’nun 583/1 maddesi bağlamında kefilin yükümlüklerinin yazılması, eğer sözleşme müteselsil kefalet ise açıkça bunun ifade edilmesi, kefilin sorumlu olduğu miktar ve sürenin belirtilmesi, son olarak da tüm bu hususları kefilin kendi el yazısı ile yazması gerekmektedir. Bu hususlarda eksiklik kefaletin geçersizliği anlamına gelmektedir. Kira sözleşmesinde kefalet türünün belirtilmemiş olması halinde adi kefalet söz konusudur. Adi kefalette alacaklı, kural olarak borçluya başvurmadan kefile karşı borcuNU ileri sürememektedir. Öte yandan kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse alacaklı, borçluyu takip etmeden doğrudan kefile başvurarak kefili takip edebilir. Ancak bunun için kiracının kirasını ödemekte gecikmesi ve kiralayan tarafından çekilen ihtarın sonuçsuz kalması veya kiracının ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir.
KİRACI VERMEK ZORUNDA DEĞİL
Ev sahibinin SSK dökümü, kredi notu talep edebilir mi? Kiracı bunları sağlamak zorunda mıdır?
Yüksek kira bedellerini ödemekte zorlanan, kimi zamanda ödeyemeyen kiracıların, ödeme güçlüğü çekmelerine rağmen kiralanan mecuru da boşaltmamaları yüzünden sıkıntıya düşen ev sahipleri, bu ihtimali minimuma indirmek için son zamanda yeni bir talepte bulunmaya başladı.
Ev sahipleri, kiracılardan bankalardaki kredi puan durumunu gösteren rapor, yüksek kredi notu, SSK dökümü ile gelir durumunu talep ediyorlar. Hukuki olarak kiracıların bu bilgileri ev sahiplerine vermek gibi bir zorunlulukları bulunmamaktadır.
Zira mülkiyet ve barınma hakkı Anayasal bir haktır, herkes maddi imkanları doğrultusunda barınma ve mülkiyet hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan sözleşme serbestisi gereği, kiracı-kiralayan hukuki şartları, karşılıklı olarak kanunda yazılı hususlar ve imkanları dahilinde belirleme ve kararlaştırma hakkına sahiptirler.