Politik Yol'dan Serkan Çiçek'in Yazısı...
Türkiye’de konut fiyatları hızla artmaya devam ediyor. Sadece mayıs ayında fiyatlar nisan ayına göre yüzde 12.4 oranında artış gösterdi.
Bu artış 2021 yılının mayıs ayındaki fiyatlara göre ise yüzde 145.5 olarak gerçekleşti. Peki enflasyon oranının yıllık yüzde 73.5 artış gösterdiği mayıs ayında konut fiyatları neden yüzde 145.5 artış sergiledi?
MALİYET ARTIŞI ANA BELİRLEYİCİ UNSUR
Konut fiyatları üzerindeki belirleyici unsurlardan biri maliyetler. İnşaat maliyetleri bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 105.7 artış göstermiş. İnşaat maliyetlerini malzeme ve işçilik maliyetleri olarak ikiye ayırdığımızda ise malzeme maliyetinin baskın maliyet kalemi olduğunu görüyoruz.
Bu kalem aynı dönemde yüzde 130.7 artmış. İşçilik maliyetindeki artış ise yüzde 44.1 olarak gerçekleşmiş.
İnşaat maliyetleri, dikkat edilirse, 2021 yılı boyunca konut fiyatları ile çok yakın bir seyir izliyor. Ancak 2022 yılının başından itibaren inşaat maliyetlerin artış hızında, malzeme maliyetlerinden kaynaklı bir yavaşlama var.
Bu durum 2022 yılının başından bu yana konut fiyatlarına etki eden başka bir faktörün nispeten öne çıktığına işaret ediyor: Talep artışı.
DÜŞÜK FAİZ POLİTİKASI TALEBİ CANLI TUTUYOR
Politika faizleri hatırlanacağı üzere 2021 yılının eylül ayından itibaren düşürülmeye başlandı ve bu düşüşün ilerleyen zamanlarda da devam edeceği ifadesi ekonomi yönetimi tarafından sıklıkla zikredildi. Faizlerin aşağı yönlü bir seyre geçmesi, konut fiyatlarının birkaç sebeple artmasına neden oldu.
Bu sebeplerden biri varlıkların bileşeninde meydana gelen değişimdir. Faizlerin düşmesi ile birlikte Türk lirası cinsinden tasarruf gerçekleştiren kişiler, paralarının değerini koruyabilmek için alternatif varlıklara yöneldiler. Dövize yönelmeyi tercih etmeyen kişilerin ağırlıklı olarak parasını konuta (ve kısmen altına) çevirmesi, talebi tetikleyen unsurlardan biri oldu.
İzlenen politikadan dönüş yapılmayacağına dair sinyaller, konut fiyatlarındaki artışın süreceğine işaret ediyor. Ancak artış hızının artarak mı yoksa azalarak mı devam edeceğini kestirmek kolay değil.
Talebi artıran ikinci faktör ise kredi kanalı kaynaklıydı. Faizlerin düşüşe geçmesi ile birlikte mevcut geliri ile konut satın alamayan kişiler, ucuz kredi ile gelirini artırma imkanına kavuştu. Bu durum, özellikle kamu bankaları aracılığıyla konut kredisine ve konuta olan talebin hızla artmasına yol açtı.
Talebi tetikleyen üçüncü faktör ise beklenti kanalı üzerinden etkili oldu. Faiz oranlarının düşmesi, finansal okuryazarlığı yüksek olan kişilere iktisat bilgilerinden yararlanarak para kazanma fırsatı sundu. Reel faizin hatırı sayılır düzeyde negatife dönmesi ve daha da döneceğine dair algının belirginleşmesi, konut fiyatlarında ve konutun getirisi olan kiralarda ciddi artışlar yaşanacağına dair beklentileri artırdı. Bu beklenti artışı da konut talebini daha fazla canlandırdı.
KONUT FİYATLARI ARTMAYA DEVAM EDER Mİ?
Peki konut fiyatları daha da artar mı? İzlenen politikadan dönüş yapılmayacağına dair sinyaller, konut fiyatlarındaki artışın süreceğine işaret ediyor. Ancak artış hızının artarak mı yoksa azalarak mı devam edeceğini kestirmek kolay değil.
Makro ihtiyati politikalarla kredi piyasasına yönelik getirilen kısıtlar artış hızında bir yavaşlamanın olacağı sinyali verse de ülkede mevcut olan ve giderek artan kur riski özellikle maliyet kanalı aracılığıyla fiyatlar üzerindeki baskısını hissettirmeye devam edecek gibi duruyor.