Ekonomist'ten Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre, ülkemizde konut her zaman bir yatırım aracı olarak öne çıktı. Ancak son iki yıllık dönemde inşaat maliyetlerindeki artış, ekonomideki dalgalanmalar, pandemi etkisi gibi birçok faktörün bir araya gelmesiyle konut arzı talebin gerisinde kaldı.
Türk halkının yarattığı talebe ülkemize gelen mültecilerin ve oturum alan yabancıların oluşturduğu talep ve kentsel dönüşüme giren konutlarda yaşayanların oluşturduğu talep eklendi.
Ayrıca enflasyonist ortamda parasını güvenli liman olan gayrimenkule yatıran yatırımcının talebi de eklenince konut piyasasında satılık ve kiralık fiyatları büyük kentlerde yüzde 100’leri aşan oranlarda arttı.
Piyasayı dengelemeye yönelik çalışmalar yapılsa da hala fiyatlar el yakar seviyelerde. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ile konut piyasasının durumunu, alınabilecek tedbirleri ve gelecek beklentilerini konuştuk.
Arz talep döngesinin bozulduğu kiralık ve satılık fiyatlarının zirve yaptığı konut piyasasında içinde bulunduğumuz dönemi değerlendirebilir misiniz? Fiyatlar sizce en zirve noktasında mı?
Gayrimenkul geçmişte hep önemli bir yatırım aracı oldu, bugün de öyle. Artan enflasyona karşı parayı güvenli bir yere park etmek, özellikle korumak isteyen ve parası olan yatırımcı gayrimenkulü tercih ediyor.
Genellikle bu anlayışla yatırım yapanlar kira getirisine bakmıyor, hatta kira artışlarında sınırlama olması nedeni ile evini boş tutmayı tercih eden bile var. Fiyatların gerilemesini beklemiyorum, para değer kaybettikçe gayrimenkul artmaya devam edecektir.
Yapılan son yasal düzenlemeler piyasanın dengelenmesine katkı sağlar mı? Sizce piyasa ne zaman dengelenecek?
Piyasayı dengelemek için orta ve uzun vadeli tedbirlerin belirlenip bunlarla ilgili kararların alınması ve hızlıca devreye sokulması gerekli. Şu anda maalesef bu noktada değil piyasa. Acil önlemler, orta vadeli önlemler alınması gerekli.
İmarlı arsa stoğu devreye girmeli yeni imar alanları açılmalı ve bu alanlara altyapı hızla götürülmeli. Ama bu arsalar satılmamalı kiralanmalı, üzerinde toplu konut yapılacaksa da bu toplu konutlar kiralanmalı, mirasla bir başkasına geçmemeli. Yararlanmak esas amaç olmalı edinmek değil.
Şehir içinde boş kalan arazilere 2 sene içinde ruhsat alınıp ruhsattan 1 sene içinde inşaat başlanmazsa istimlak hakkı olmalı.
Mahkemelerde devam eden mülkiyet davaları hızla sonlandırılmalı ve bunun için ihtisas mahkemeleri kurulmalı.
Diğer önlemlere gelince, şehirler çok büyüdü, köye dönüşler özendirilmeli. Toprağı kullanmak, atıl duran köy evlerini tekrar kullanabilmek ve ekonomiye kazandırmak gerekli.
İstanbul’da çatı araları imar mevzuatına göre bağımsız bölüm olamıyor ancak eklenti olabiliyor. Boş duran çatı aralarının kat malikleri tarafından düzenlenip kiraya verilerek ekonomiye kazandırılması sağlanmalı, hem devletimiz hem de halkımız kazanabilir bu yöntemle.
Kentsel dönüşüm hızlandırılmalı. Daha hızlı ruhsat verilmeli, süreçler kolaylaştırılmalı.
İnşaat malzemelerindeki KDV yükü de hafifletilmeli.
Ayrıca gayrimenkul alım satımları gerçek fiyatlardan yapılmalı, vergiye has değerlerin belirlenmesinde (gerek değer artışı gerekse harç) lisanslı uzmanların yaptığı değerleme raporları kullanılmalı. Bu sayede gayrimenkule saklanan paradan gerektiği şekilde vergi de alınabilir. Bu fiyatları geri çekecek veya en azında artmasına engel olacaktır.
Süreç sizce nasıl yönetilmeli? Yabancıların piyasamıza bakış açısı nasıl?
Gayrimenkulde kaybedecek vakit kalmadı, yapılması gerekenlerin 2 sene gerisindeyiz. Acilen kararlar alınmalı ve uygulamaya konulmalı. Yoksa Türkiye gayrimenkul fiyatları en çok artan ülkeler listesinde uzun süre inemez bu da bizim için iyi olmaz.
Özellikle yabancı şirketler bu dinamikleri anlayamıyor, onlara göre enflasyon yüksekse fiyatlar bu kadar yükselmemeli Türkiye’yi anlayamıyorlar ve yatırım yapmıyorlar. Ayrıca yabancıların mülk edinimindeki 250 bin dolar rakamının 400 bine çıkartılması iyi oldu çünkü 250 bin dolar rakamı da fiyatları yukarı ivmelendiren bir husus oldu.
TOKİ KONUTLARI SATILMAMALI, KİRALANMALI
TOKİ’nin yapmayı planladığı konutlar piyasaya nasıl yansır? Konut fiyatları ve kiralarda düşüş bekliyor musunuz?
TOKİ konutları artık satmamalı, bu konutlar ihtiyacı olanlara ev halkı geliri ile paralel kiralanmalı, herkesin aynı ödemeyi bile yapması gerekmez. Amaç barınma ihtiyacını karşılamak olmalı. Ama bu amaçla üretilen arsalar veya konutlar kesinlikle satılmamalı kiralanmalı, mirasla bir başkasına geçmemeli. Yararlanmak esas amaç olmalı, kesinlikle edinmek değil. Kullanımı biten ekonomik hayattan çekilen bu konutları kullanmayı bırakmalı.
Örneğin 25 yaşındasınız dar gelirlisiniz bu konutlardan kiralama hakkınız olmalı, sonrasında evlendiniz, eşinizin geliri iyi bu durumda hane halkı geliri belli bir seviyeyi geçince bu konutlardan yararlanmamalısınız, dar gelirli vatandaşa yerinizi bırakmalısınız. Sistemin o şekilde işlemesi gerekli bence.
Üniversitelilerin yaratacağı talep eylül ayında piyasaya nasıl yansır, kiralar daha da yükselir mi? Nerelerde (hangi semtlerde) yükseliş bekliyorsunuz?
Kiraların zaten çok yüksek, biraz hareket olabilir ama bu kiralar ödeme güçlüğünü de beraberinde getiriyor. Kiralanan evlerin 3-4 ay sonra kiracıları evin kirasını ödeyemiyor. Ev sahiplerinin dikkatli olmasını öneririm. Sürdürülebilir bir kira geliri önemli, bir kiracıyı tahliye etmek çok zor bir süreç.
BOŞ DURAN ÇATI ARALARI DEĞERLENDİRİLMELİ
Özellikle İstanbul’da yükselen kiraların stabil hale gelmesi ve gevşemesi için neler yapılmalı? Boş ofislerin öğrenci evi ya da rezidanslara çevrilmesi gibi önerileriniz var mı?
İstanbul’da çatı araları imar mevzuatına göre bağımsız bölüm olamıyor ancak eklenti olabiliyor, boş duran çatı aralarının kat malikleri tarafından düzenlenip kiraya verilerek ekonomiye kazandırılması sağlanmalı, hem devletimiz hem de halkımız kazanabilir bu yöntemle. 10-12 bin konut hızla hazırlanıp kiralanabilir bu yöntemle.
İSTANBUL LONDRA MODELİNE DOĞRU GİDİYOR
İstanbul Londra modelindeki gibi oda kiralamaya doğru mu gidiyor?
Sanırım bu sene bunu yaygın olarak göreceğiz Fiyatlar pahalandıkça ve hayat zorlaştıkça insanlar evlerin başka insanları oda bazında konuk edecek. Bizim yaşam modelimize her ne kadar uymasa da bunun olabileceğini düşünüyorum.
TERSİNE GÖÇ ÖZENDİRİLMELİ
Yüksek kiralar nedeniyle insanlar daha rahat geçinecekleri başka kentlere mi taşınacak?
Aslında bu ideal bir durum olur. Özellikle uzaktan çalışma ile bir kısım çalışan bu şekilde taşındı. Emeklilerin büyük şehirlerden ayrılması, köye tersine göç gibi etkenlerin önümüzdeki dönemde olması gerektiğini hatta özendirilecek ekonomik modeller geliştirilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Sayfiyelerdeki yükseliş ne zaman duracak? Önümüzdeki dönem için beklentileriniz neler?
Tamamen ekonomik gelişimlere paralele cevap verilmesi gerekli bir konu. Bir enflasyonu tanıyan bilen ve onunla yaşamış bir toplumuz.
Emeklilik garantisi mülkiyetten gelir bizde bu nedenle gayrimenkul bir “güven” aracıdır yatırımdan önce. Gayrimenkuldeki yükseliş ancak ekonomideki sakinleme sonrasında gerçekleşecektir kanaatindeyim.