Ülkemizde tapuda yapılan gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, kabine toplantısı sonrasında basın mensuplarına açıklama yaptı. Bugünkü yazımın konusunu oluşturan tapuda değer düşüklüğü konusuna ilişkin olarak; “tapuda konut rayiç bedellerinin düşük gösterilmesi” Türkiye'nin kangren olmuş konularından birisidir. Konut fiyatlarının yükselmiş olması, rayiç bedelleri ile gerçek fiyatlar arasındaki marjı çok genişletti.
Bu konuda elimizde çok sağlam veriler var. Satıcı da alıcı da dikkat etsin. Bu kangrenin üstesinden gelecek çok ciddi bir çalışmamız var. Çalışmalarının çok ayrıntılı olduğu, onun için reform yapmak gerektiği de Sayın Bakan tarafından ifade edildi.
Bugün sizlere; kangren olmuş bu sorunun nedenlerini ve kendi çözümümü paylaşacağım.
SORUN NEDİR?
Ülkemizde tapuda yapılan gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Tapuda asgari matrah olarak işlemlere esas olan vergi değeri; 4 yılda bir Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor (Komisyonlar arsa birim metrekare değerlerini belirliyor, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilan edilen asgari konut metre kare maliyetleri ile birlikte toplam vergi değerine ulaşılıyor.) ve yeni değer takdiri için geçen sürede her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar değer artırılıyor.
Tapuda yapılan işlemden sonra, beyan edilen alım satım bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya Emlak Vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç yüzde 25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınıyor.
Emlak Vergisi Kanunu'na göre “vergi değeri” hesaplanıyor. Bu değer üzerinden belediyeler Emlak Vergisi, vergi daireleri Değerli Konut Vergisi, el değiştirme durumunda da vergi daireleri tarafından tapu harcı tahsil edildiğine göre, sorun nerede?
Sorun, takdir komisyonları tarafından 4 yılda bir tespit edilen değerlerin masa başında, seçmenleri de üzmemek kaygısı ile oldukça düşük belirlenmesidir.
Bu bir genelleme değil, Emlak Vergisi'nden başka geliri olmayan belediyeler tam tersini yapmaktadır. Biraz hafızamızı tazeleyelim; “Hakkari'de, boğazda yalıların olduğu caddeden daha fazla emlak vergisi alınacak” haberleri hâlâ sıcak.
Geçen yılın başından itibaren 2021 yılında belirlenen yeni değerler uygulanmaya başladı, yine binlerce dava açıldı. Bu kez de hiçbir objektif veriye dayanmayan, sadece Emlak Vergisi geliri için bazı yerlerde fahiş matrah takdirleri yine başrolde.
Takdir komisyonlarında yer alan üyelerin çoğunluğu belediyelerde, dolayısıyla onlar ne derse o oluyor. Değerleme yaptırmalarına bir engel yok ama gerek duymuyorlar.
DEĞERLEME RAPORU ÇÖZÜM OLMAZ
Ülkemizde tapuda gerçekleştirilen gayrimenkul alım satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu sadece yabancılara yapılan satışlar için geçerli. Değerli Konut Vergisi uygulamaya başlandığında, ekspertiz yapılmaya çalışılmış ama bu başarılamamıştı.
Sadece belli bölgelerde ekspertiz yapılmış, buradan çıkan sonuçlar da vatandaşı galeyana getirecek kadar yüksek çıkmıştı. Sonra değerleme uygulamasından vazgeçildi. İki yılda vergi daireleri değerli konut vergisinden boğazda bir yalı dairesi parası bile tahsil edemedi.
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu için; kanun değişikliği ve yılda 1.5 milyon alım-satım işlemine rapor yazacak değerleme uzmanına ihtiyaç var. Böyle bir değerleme kapasitesine orta vadede bile ulaşmak mümkün değil. Ayrıca alıcı ve satıcı için ilave maliyet.
Benim önerim farklı. Gayrimenkul alıp satanlar neden gerçek alış satış değerini göstermiyor? İlk ve en önemli neden; alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınan yüzde 2 tapu harcı.
Gerçek kişiler bu gayrimenkulleri 5 yıl dolmadan elden çıkartıyorlarsa; yüzde 15'ten başlayıp yüzde 40'a varan gelir vergisi yüküne katlanmamak için de düşük bedeli tercih ediyorlar.
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde bedelin bankalar aracı kılınarak tahsil zorunluluğu yok. Gerçi böyle bir zorunluluk getirilse bile, düşük bedele çözüm olamaz. Emlak vergi değeri 3 milyon lira olan bir konutu, tapuda 3 milyon lira gösterip, 10 milyon liraya satabiliyor ve aradaki farkı bavulla alıp, sisteme rahatça sokabiliyor iseniz cennettesiniz demektir.
Bu günlerde bankalar konut kredisi vermiyor ya da çok cüzi rakamlar verebiliyor. Müteahhitler, kredi kullanarak konut alacakları tercih etmiyor. Nedeni açık, düzenlenecek olan değerleme raporunun diğer satışları açısından başına bela olacağını biliyor. Zaten banka kredili gayrimenkul satışları her yıl Maliye tarafından inceleniyor.
Sorunun çözümü için ilk olarak, tapu harcı bedeli alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde yarıma indirilmeli. Maliye 2022'nin ilk 11 ayında harç olarak toplam 63 milyar 795 milyon lira tahsil etti.
Bunun yaklaşık yarısı yani 32 milyar liralık bölümü tapu harçlarından oluşuyor. Bu yılın bütçesinde tapu harcı tahsilat hedefi müthiş, tam 54 milyar 762 milyon lira. İşte bu rakamlar için tapu harcı oranları düşürülmüyor.
Ülkemizde tapuda gerçekleşen satışların sadece yüzde 5'i gerçek rakamlarla yapılıyor. Bu kadar küçük rakamlara tamah edilip, diğer tarafta gelir, Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi'nin iç edilmesine seyirci kalınıyor.
Tapuda gerçek rakamlar gösterilse; tahsil edilen tapu harcının en az 15 katını gelir, Kurumlar ve Katma Değer Vergisi olarak tahsil etmek mümkün. Ayrıca gerçek rakamlar ile işlem yapıldığında, oran azalışına rağmen tapu harcı tahsilatı azalmak yerine kat kat artacaktır.
Yukarıdaki düzenlemeler ile birlikte; Emlak Vergisi oranlarının büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımlı uygulanır hükmünün de kaldırılması destekleyici bir uygulama olacaktır.
Bütün bu değişiklikler ile birlikte emlak vergi değerlerini rayiç bedelleri yansıtacak şekilde güncellemek gerekeceği aşikardır. Bunu da çok pratik şekilde yapmak mümkün.