2022’nin ilk yarısı konut satışları 2021’in devamı olarak hızla devam etti. Burada belirleyici olan yüksek enflasyon ve dövizden kaynaklı maliyet artışlarıydı.
2022’nin ikinci yarısında (Temmuz ve sonrası) satın alma gücünün düştüğünün piyasalarda his edilmesi, kredi musluklarının kapanacak seviyelerde kısılması, TOKİ projelerinin açıklanması ve oluşan sayısal talep ve piyasa beklentisi satış adedini düşürmüş olsa da bunun fiyat düşüşüne yansıması olmadı.
Dövizdeki artış hızı yavaşlamış olsa da, enflasyon nisbi olarak düşse de piyasalara kalıcı güven gelmedi. Çünkü yüksek enflasyon ve dolarizasyon ile ilgili yapısal düzenlemelerin yapıldığı veya yapılacağı ile ilgili bir piyasa algısı oluşmadı.
2022’de arsa arazi çok kazandırdı. Yaşamımıza giren ve farklı bir deneyim olan pandeminin yaşamımıza kattığı değişikliklerden biri de özgürlüğün değeriydi. İnsanlar uzun süre evlerine kapanınca ilk fırsatta çevrelerinde arsa/arazi araştırır ve satın alır oldular.
Yüksek enflasyon ve getiri hikayelerinin güzel yansıması sonucu arsa/arazi yatırımcısı da arttı ve fiyatlar çok yükseldi. Ama trenin vagonlarına erken binenler kazandı, sonra binenlerin de kazanıp-kazanmadığını 2023 ilkbaharında görürüz.
2022’de yabancı yatırımcı sayısı da geçtiğimiz yıllara oranla düştü. Bunun temel sebebi bugüne kadar konut satın alan yabancıların çoğunun aslında pasaport için bu satın almaları yaptığı/bekleme süresi dolunca da satış istekleri ve son dönemlerde döviz yükselme hızının konut fiyat artışının çok altında kalması olarak düşünüyorum.
Bunun tek istisnası Rusya-Ukrayna krizi sonrası oluşan ağırlıklı Rus, kısmi olarak Ukrayna vatandaşlarının ülkemizde emlak satın almalarıdır. Bu durum ülkemizde yoğun bir şekilde devam etmekte ve piyalarda kendini ciddi şekilde göstermektedir.
2023 Beklentileri
Avrupa’da yöneticiler kendi ölçeklerinde oluşan yüksek enflasyondan çok rahatsız. Dolayısıyla resesyon pahasına enflasyonla mücadele kararlılığı his ediliyor. Bu piyasalardaki hareketliliği çok etkileyecek ve sonucunda bizlere de durgunluk anlamında yansıması olacaktır.
Konut arzına yönelik politikaların oluşturulması ve bunun sürdürülebilir kılınması piyasalara güven getirecektir. Bunun 2022’de güzel örneklerini gördük.
Ancak bu durum sağlıklı bir süreç yönetimi ve şeffaf bir şekilde yapılırsa etkisi çok daha iyi olacaktır. Burada dünyada başarmış ülke örnekleri akademik çalışmalarla araştırılsa ciddi bir vizyon getirecek, fayda sağlayacaktır.
Bu durumun piyasalara etkisi bugünden yarına olmayacaktır. Dolarizasyon ve yüksek enflasyon tehditi oldukça satış adetleri düşse de nominalde fiyat artışları devam edecektir.
Konutun bir yatırım değil de bir barınma enstrümanı olması yönünde politikalar geliştirilebilirse ve devletin/belediyelerin kiralık konut üretimi yapmaları halinde fiyatların düşebileceğini ve bu hamlelerin kesinlikle geleceğini düşünüyorum.
Dolayısı ile konutu bir yatırım gibi görenlerin ve gelişigüzel alım yapanların zarar edeceğini ; bölge, nitelik, vb. kriterleri gözetenlerin ve profesyonel destek alanların kazanacağını düşünüyorum. Bu görüşlerim arsa-arazi yatırımında da geçerlidir. Bir başka ifadeyle sürece gelişigüzel yatırım yapanlar risk alacak, seçici olanlar kazanacaktır.
