Çanakkale Kalem'den Avukat Ezgi Engin'in Yazısı...
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Hükmü yer almakta ve madde kapsamında kiracı kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhütte bulunabilir.
Eşlerden Sadece Birinin Tahliye Taahhüdü İmzalaması Halinde Bu Taahhüt Geçerli Midir?
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesine imza atan kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından yapılması gerekir. Aksi halde yapılan taahhüt geçersiz olacaktır. Peki eşlerden birinin kiracı olması durumunda ne olacaktır? Türk Medeni Kanunu'nun 194/1 maddesi uyarınca "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz" hükmüyle eşlerden birisinin diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı ve sözleşmeyi feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Yargıtay uygulamasında tahliye yoluyla icra takibinin konusu olan konutun, aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünde rızası olmayan eşe konutun aile konutu olduğunun tespiti için aile mahkemesinde dava açma hakkı verilmesi belirtilmiştir. Ayrıca kiralayan eş kiralanan taşınmaz için aile konutu şerhi konulmasını isteyecekse tahliye taahhüdü de mutlaka diğer eş tarafından da imzalanmalıdır.
Tahliye Taahhüdünün Ev Sahibi Tarafından Tanzim ve Tahliye Tarihlerinin Sonradan Doldurulması Halinde İşbu Taahhütname Geçerli Midir?
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Yani tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüşse de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.” (Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021)
Tahliye taahhüdünün incelenmesinde yazılı olduğu, kiracı davalı tarafından verildiği, her ne kadar davalı taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafına doldurulduğunu ileri sürmüş ise de; bu durum davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmekte olup, davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan rızası hilafına doldurulduğuna dair yazılı belge sunamamış olması karşısında taahhüt geçerli olup, davalıyı bağlayacağı, öte yandan taahhütnamedeki tanzim ve tahliye tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi, davalı kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olması karşısında davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna yönelik iddiasına değer verilemeyeceği… (Samsun BAM, 6. HD., E. 2017/1099 K. 2017/1114 T. 1.6.2017)
Sonuç olarak Yargıtay’ın son kararları doğrultusunda; kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonraki süreçte doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir.
