Tapu Harcı
Tapu harcı, bir gayrimenkulün alım - satım işlemleri sırasında verilen tapu hizmetleri karşılığında ilgili tapu müdürlüğüne yatırılan hizmet bedelidir.
Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gayrimenkul satış bedelinin yüzde 4'ü tutarında (alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2, toplam yüzde 4) tapu harcı ödenir.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı, tapuya alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış/satış tutarı üzerinden yapılır.
Örneğin, gayrimenkul bedelinin tapuya 800 bin lira olarak beyan edilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı 16 bin lira tapu harç bedeli ödemesi yapar. Yani toplamda 32 bin lira ödeme gerçekleştirilir.
Tapu işlemlerinde 2022 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 233 lira ve ilave hizmet bedeli 32 lira olmak üzere toplam 265 liradır. Bu tutar taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece genel usul olarak alıcı tarafından ödenir.
Rayiç Değer ve Gerçek Değer Farkı
Daha az tapu harcı ödemek için uygulamada taraflar çoğu zaman gayrimenkulün gerçek satış değeri yerine daha düşük bir satış bedeli beyan ederler.
Beyan edilen bu tutar, çoğu zamanda gayrimenkulün belediyece belirlenen rayiç değeri veya bu değerin biraz daha yukarısında bir değerdir.
Belediyeler, emlak vergisine esas olmak maksadıyla gayrimenkulün rayiç değerini belirler.
Bu rayiç değer, aynı zamanda gayrimenkulün belediyelerce hesaplanan satışa esas minimum birim metrekare değerini ifade eder.
Diğer bir deyişle, gayrimenkulün tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli belediyece belirlenen rayiç değerden daha düşük bir tutar olamaz.
Öte yandan gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün güncel piyasadaki alım-satım değerini ifade eder.
Belediyece belirlenen rayiç bedel, minimum birim metrekare değerler üzerinden hesaplandığı için çoğu zaman güncel piyasa değerinin altında bir tutardır.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermenin Riskleri
Gayrimenkul devir işlemlerinde, kanunen, taraflar gerçek satış bedelini beyan etmekle yükümlüdür.
Buna karşılık, yukarıda bahsedildiği gibi, genellikle taraflar düşük harç ödemek amacıyla tapu müdürlüğünde ilgili belediye tarafından belirlenen rayiç değer gibi daha düşük bir bedel beyan etmektedir.
Tapudaki satış bedelinin, gerçek satış bedeli yerine daha düşük bir tutar üzerinden beyan edilmesinin çeşitli riskleri bulunmaktadır.
Bunlardan bazılarını şu şekilde sıralayabiliriz:
Alım satım aşamasında satış bedelinin tamamı peşin olarak ödenmemiş, taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa, alıcı tarafın ödemeyi geciktirmesi ya da ödememesi durumunda satıcı kural olarak yalnızca tapuda gösterilen bedel üzerinden hak talep edebilir.
Hisseli tapuya sahip bir gayrimenkul almanız halinde, diğer hissedar şuf’a (ön alım) hakkını kullanarak gayrimenkulü tapuda belirtilen düşük bedel ile elinizden alabilir.
Belediye rayiç bedeli üzerinden satın aldığınız bir gayrimenkulü satarken alıcı bankadan kredi kullanmak isteyebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), bankadan çekilen kredilerin miktarını öğrenerek, beyan edilen değerle karşılaştırma yapmaktadır.
Yani konut kredisiyle gayrimenkul alınması halinde gayrimenkulün değerinin gerçek satış bedeli olarak gösterilmek zorundadır.
Dolayısıyla siz belediye rayiç bedelinden göstererek aldığınız evi gerçek piyasa değeri üzerinden satmanız halinde kazancınız olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok gelir vergisi ödemek durumunda kalacaksınız.
Satış bedelinin gerçek satış değerinden daha düşük gösterildiğinin tespit edilmesi halinde Maliye, eksik beyan edilen satış değeri farkının üç katı tutarında vergi cezası ve yine bu tutarda usulsüzlük cezasını işlem tarihinden itibaren hesap edilecek faiziyle birlikte tahsil edilir.
Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi
Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut.
Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var.
Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda yüzde 4 yasal faizi ile ödeniyor.
Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın yüzde 25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor.
Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi
Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir.
Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği karı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler.
Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.
Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir.
Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı.
Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti.
Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.
