2023 yılında, sahibinden yapılan kiralamalarda, İstanbul'da kiralar bir önceki yıla göre ortalama %61 artış gösterdi.
İstanbul'da uluslararası emlak kiralama ve yönetim hizmeti veren Colife'ın kurucu ortağı ve CEO'su, uzman Dmitry Bronnikov'a göre artış eğilimi 2024 yılında da devam edecek.
Dmitry; “Tahminlerimize göre, 2024 yılında İstanbul'da kiralar, 2023 yılına kıyasla, %30-50 oranında artacak. Büyümenin çeşitli faktörlerden kaynaklanacağını tahmin ediyoruz”.
T.C. Ticaret Bakanlığı'nın almış olduğu karara göre, 1 Ocak 2024'ten itibaren evlerini kısa süreli, “Airbnb” olarak (100 güne kadar) kiraya vermek isteyenlerin ruhsat alması gerekmektedir. Ancak, ruhsat almak için gerekli şartları sağlamak oldukça zor, çünkü binadaki maliklerden izin alınması, turizm amaçlı kiralama yapıldığına dair tabela asılması vb şartlar bulunmaktadır. Bir malik bile itiraz etse, kısa süreli kiralama mümkün olmayacaktır. O nedenle, kısa süreli kiralanan dairelerin sayısı azalacak ve daire sahipleri ya uzun süreli kiralamaya geçecek veya eskisi kadar yüksek kira geliri elde edemedikleri için dairelerini satışa çıkaracaktır. Çünkü kısa süreli kiralama yapmadan(Airbnb), sabit kira bedeli ve %25 kira artışı ile elde ettikleri kira bedeli enflasyon karşısında her geçen gün azalacaktır.
İstanbul büyük bir metropoldür. Avrupa ve Asya'yı birbirine bağlayan coğrafyada, turizm, lojistik ve iş merkezi amaçlı, kısa süreli konaklama yapmak isteyenlerin sayısının azalmayacağı kesindir. Bu da son yıllarda az kullanılan otellere olan talebin artacağı anlamına gelmektedir. Dolayısıyla oteller daha fazla doluluk elde edecek ve sonuç olarak konaklama fiyatları artacaktır. Gerekli şartları sağlayıp Airbnb ruhsatını alacak olan dairelerin kiralama fiyatları da önemli ölçüde artacaktır. Çünkü kısa süreli kiralama arzında piyasada %80-90 bandında bir daralma olması beklenmektedir.
Dolayısıyla, bu yıl ilginç gelişmelere olacağını tahmin ediyoruz. Kısa vadeli kiralama arzında bir azalma ve uzun vadeli kiralama arzında bir artış ve muhtemelen daha fazla mülk satma teklifi olacaktır. Sonuç olarak, kısa vadeli kiralamaların değerinde önemli bir artış ve uzun vadeli kiralamalara olan talep devam ettiği ve uzun süreli kiralamalarda ise ılımlı bir artış olacaktır.
Dmitry Bronnikov’un ifadesine göre,
“Colife portföyünde bulunan dairelerimizin kiraları 2023 yılında %35 oranında artmıştır. Bu artış, uzun vadeli (4 ay veya daha uzun) kiralamalar için geçerlidir, çünkü Colife İstanbul olarak hiçbir zaman kısa vadeli kiralama yapmadık. Kiracıların bizden kiraladıkları ortalama süre, 9-10 aydır ve çoğu kira sözleşmesi 1 yıldır.
Örneğin, şu anda 2024'ün başlarında Colife aracılığıyla Kadıköy metro istasyonuna 11 dakika yürüme mesafesindeki bir stüdyoyu aylık 21.000 liraya (yıllık kontratla) kiralayabilirsiniz. Yıl sonuna kadar kiracının şimdiden 26.250 TL kira bedeliniı hedeflemesi gerekmektedir. Oysa ki bir yıl önce aynı stüdyonun kira bedeki 16.000 Türk Lirasıydı.
Şimdilerde daha önce Airbnb platformu aracılığı ile konutlarını kiraya vermiş olan birçok ev sahibinin kafası karışık. Gelir kaybı yaşamak istemiyorlar ama dairelerini de sürekli güncel rayiç kira bedeli ile nasıl kiraya vereceklerini de bilmiyorlar. Dairelerini klasik emlakçı yöntemiyle kendileri uzun süreli mi kiraya verecekler, yoksa daha verimli bir yol izleyip, dairelerini Colife İstanbul gibi orta-uzun vadeli kiracı bulma konusunda uzmanlaşmış bir yönetim şirketine mi devredecekler, tam bu noktada Colife çok optimal bir çözüm ortağı olarak karşılarına çıkmaktadır.
“Ne yazık ki, tüm ev sahipleri kiralamada ki yeni trendlerin farkında değil. Daire yönetim şirketleriyle çalışma konusunda deneyimleri yok ve yeterli güvene sahip değiller. Ancak, piyasa kesinlikle bu yönde gelişmekte ve bu yöne evrilmektedir. Deneyimlerimiz, kiraya verdiğimiz dairelerin doluluk oranının neredeyse tam olduğunu (%95) ve kira gelirlerinin piyasadan daha yüksek olduğunu (Sunduğumuz diğer hizmetler sayesinde) (yaklaşık +%20) göstermektedir.
Yeni düzenlemenin kira piyasası için sonuçları henüz değerlendirilmedi; ancak, 2024'ten itibaren daha fazla uzun vadeli kiralık daire arzı olacağı göz önüne alındığında, kiralardaki artış daha az olacaktır, öngörümüz bu artışın yaklaşık %25-30” civarında olacağıdır.
Colife İstanbul İş Geliştime Md. Ahmet Gökmen ise yeni kısa süreli kiralama düzenlemesinin sektörde oluşturacağı etkilerin yanı sıra, 2023 Şubat ayında yaşanan Kahramanmaraş depreminin ise etkilerini vurgulamaktadır. “Öyle ki depremin tüm Türkiye’de oluşturduğu psikolojik yıkım ile beraber, İstanbul’da 1999 öncesi inşa edilmiş konutlara talebin hissedilir şekilde azaldığı, az katlı (maks 3-4 kat) binalara talebin arttığı, deprem zemin etüdüne göre zeminin daha sağlam olduğu bilinen bölgelere talebin arttığını, hatta İstanbul’dan terse göçün başladığını söyleyebiliriz. Talep durumundaki bu değişimler sebebiyle ise 25 yaş ve üzeri binalarda ki kiralık ve satılık fiyatlarında ki artış hızının azaldığını, bu binaların kiralanma ve ilan sitelerinde listelenme süresinin uzadığını söyleyebiliriz.”
