İster ev sahibi olun ister kiracı gündeminizi meşgul eden sorunlardan birinin de yapacağınız kira sözleşmesini neye göre güncelleyeceğiniz olduğundan eminiz.
Genelde senelik yapılan kira sözleşmeleri 12 takvim ayının bitmesi ile feshine karar verilmediyse yenilenir.
Yenilenen kira sözleşmesinin zam oranı sözleşme tarafından belirlenir.
Belirlenen kira zammı TÜFE ve enflasyon rakamları baz alınarak hesaplanır.
Bir ev sahibi kira sözleşmesinde ne yazarsa yazsın; Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre yapılan zam 12 aylık TÜFE oranının ortalamasından fazla ise kiracıya mevzu zamma itiraz etme hakkı doğar.
Peki, kira zammı hesaplaması yaparken hangi ayın TÜFE'si baz alınır?
Kiraya yapılacak zam hesaplanırken sözleşmenin bittiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE oranı kullanılır.
Örneğin Ağustos 2022’de yaptığınız bir yıllık kira sözleşmesinin zammını bir yıl sonra sözleşmeyi yenilemeye karar verdiğinizde Temmuz 2023’ün 12 aylık TÜFE oranı ile hesaplayabilirsiniz.
Böylece ev sahibiyle anlaşma yapmaya ve Ağutos 2023’te yeni sözleşmenizi imzalamaya hazır olursunuz.
Ev sahibi ile kiracı anlaşamazsa ne mi olur? kiracı olarak vermek istediğiniz kira miktarı ev sahibinin istediği miktarda olmayabilir. Kiracı kirayı kendi belirlediği zamla yatırmaya devam edebilir.
Lakin bu zam 12 aylık TÜFE oranı ortalamasından düşükse ev sahibine aradaki farkı icra yoluyla talep etmek için hak doğmuş olur.
Sulh Ceza Mahkemesi tarafından çözülmesi gereken bir konu haline gelen kira anlaşmazlığı sırasında kiracının meskeni terk etmesi şart değildir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira zammının yasal olarak en fazla ne kadar olabileceğini artık bildiğimize göre gelin birlikte örnek bir hesaplama yapalım.
Böylece kira zammı hesaplamayı öğrenebilir kendi kiranıza ne kadar zam yapılacağını önceden bilebilirsiniz.
Örneğin aylık 4.000 lira kira ödediğiniz bir kira sözleşmeniz var ve yıllık yenileme vakti geliyor.
Az önce bahsettiğimiz gib sözleşmemiz bitmeden 1 ay önce o ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verilerine bakıyoruz.
Diyelim ki 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 22.5. Bu yüzdelik değer kiraya uygulanabilecek maksimum zammı belirtmektedir.
Bu hesaba göre 4000’in yüzde 22.5 luk değeri 900 olmaktadır. Bu da demek oluyor ki 4.000 lira kira yüzde 22.5 12 aylık ortalama TÜFE ile en fazla 4.900 lira olabilir.
Günümüzde geçerli borçlar kanununa göre kiralara yapılacak zamlar birkaç farklı istatistik ile hesaplanır.
Bunlardan ilki ve en önemlisi Yasal Oran’dır. Yasal Oran 12 aylık TÜFE oranı ortalaması kullanılarak hesaplanır. Yasal olarak kira sözleşmelerinde yapılabilecek en yüksek zam oranı budur.
Kullanılan istatistiklerin ikincisi ise Yİ-ÜFE yani Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi. 2019 yılına kadar yasal olarak yapılabilecek en yüksek kira zammını hesaplamak için kullanılan bu endeks artık geçen yılın aynı oranına göre verilerini hesaplamak için kullanılır.
Kira artışını kontrol eden diğer kriterlerden olan geçen yılın aynı ayına göre ise TÜFE veya Yİ-ÜFE üzerinden geçen yılın aynı ayındaki oranlarla arasındaki fark hesaplanarak bulunur.
Kira sözleşmesi yenileceği zaman en nadir kullanılan standartlardan biri de Özel Oran’dır. Özel Oranlı kira artışı enflasyona bağlı olmaksızın hesaplanan kira zammına verilen isimdir.
Genelde çok yıllık kira sözleşmelerinde geleceğe yönelik kira zamları için kullanılır.
