Haber Milas'tan Avukat Seher Çıngıl'ın Yazısı...
Ülkemizdeki ekonomik koşullar ve çok hızlı artan kira fiyatlarıyla birlikte, kiracı ve kiraya verenlerin gündemindeki en önemli konulardan biri yeni kira döneminde kira bedelinin nasıl belirleneceği hususudur. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira artışının nasıl yapılacağına dair soruları gelin birlikte cevaplayalım.
Kiraya veren, kira bedelini keyfi olarak tek taraflı arttırabilir mi?
Kiraya veren, kira bedelini keyfi olarak tek taraflı arttıramaz. Kira sözleşmesinde, gelecek yıllar için kira bedelinde artış yapılacağı ve artış oranının belirlenmesi durumunda; kanunda belirtilen sınırlamalara uygun olması şartıyla, sözleşmede belirlenen bu artış oranı uygulanır.
Taraflar, kira artış oranını belirlemekte serbest midir? Sözleşmede belirlenen kira artış oranının yasal üst sınırı var mıdır?
Kanun koyucu tarafından, bazı kanuni düzenlemeler ile konut veya işyeri ihtiyacı bulunan ve zayıf konumda bulunan kiracılar koruma altına alınmıştır.
Bu kanuni düzenlemelerden birisi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Bu maddeyle, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira artış oranına yasal üst sınır getirilmiştir.
Buna göre, taraflar, kira artış oranını, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranından yüksek olacak şekilde kararlaştıramaz.
Sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının TÜFE oranından yüksek olması halinde kira artışı nasıl yapılır?
Sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının TÜFE oranından yüksek olması halinde, kira artış oranına ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir.
Bu durumda, on iki aylık ortalama TÜFE artış oranına göre kira artışı yapılır.
TBK’nun m. 344 hükmüyle kira artış oranının TÜFE oranından yüksek olamayacağına dair getirilen emredici hüküm, kiracısının tacir olduğu işyeri kiralarına da uygulanır mı?
6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesiyle, kiracının tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nun m. 344 hükmünün 1 Temmuz 2020 tarihine kadar uygulanmayacağı kararlaştırılmıştır.
Daha sonrasında, 7161 sayılı Kanunu’nun 59. maddesiyle yapılan değişiklikle, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren, TBK m. 344 hükmünün, kiracının tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir.
Böylelikle, kiracının tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 01.01.2019 tarihine kadar TBK’nun m. 344 hükmü uygulanmayıp sözleşme hükümleri, eski BK dönemindeki Yargıtay kararları uygulanacaktır. 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren ise TBK m. 344 hükmü uygulama alanı bulacaktır.
Sözleşmede belirlenen kira artış oranının TÜFE oranından daha düşük olması halinde hangi kira artış oranı uygulanır?
Tarafların sözleşmede belirlediği artış oranı TÜFE oranından daha düşük ise tarafların sözleşmede belirlediği oran uygulanır.
Kira sözleşmesinde kira artışının yapılacağı kararlaştırılmasına rağmen kira artış oranının belirtilmemesi halinde kira artışı nasıl yapılır?
Bu durumda, bir önceki kira yılındaki TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında kira bedeli arttırılır.
Kira sözleşmesinde, kira artışının yapılacağının kararlaştırılmaması halinde kira artışı yapılabilir mi?
Sözleşmede kira artışının yapılacağını kararlaştırılmamış ise kiracı veya kiraya veren kira bedelinin tespit edilmesi için kira tespit davası açmalıdır.
Bu durumda, hakim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin TÜFE sınırı olmaksızın emsal kira bedellerine göre kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir mi?
TBK’nun m. 344/3’e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiracı veya kiraya veren kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası açılması halinde, mahkeme, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak kiralananın boş olarak getireceği kirayı belirler.
Akabinde, bu kira miktarından hakkaniyete uygun biçimde yüzde 5 ile yüzde 20 arasında kiracılık indirimi yaparak yeni kira bedelini tespit eder.
