İşte kira tespiti ve uyarlama arasındaki temel farklar:
Kira Tespiti: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin tespitiyle ilgili kuralları belirler. Bu maddeye göre:
- İlk beş yıl içinde kira bedeli, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre belirlenir.
- Beşinci yılın sonunda ise, rayiç bedel esas alınarak yeni kira tespiti yapılır.
Kira tespiti davaları, sözleşmenin dönem başı itibarıyla açılır ve yeni kira bedeli bu tarihe göre belirlenir.
Uyarlama: Türk Borçlar Kanunu Madde 138
Uyarlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiş ve tamamen farklı bir hukuki temele dayanır. Bu maddeye göre:
- Kiralayan veya kiracı, kendi kusurları olmaksızın, kira sözleşmesiyle ilgili "çekilmezlik hali" oluştuğunu iddia edebilir.
- Bu durum, sözleşmenin temelinin çöktüğü ve mevcut şartlarla kira bedelinin ödenmesinin mümkün olmadığı hallerde geçerlidir.
- Uyarlama davaları, talep tarihi itibarıyla açılır ve yeni kira bedeli bu tarihten itibaren belirlenir.
Kira Tespiti ve Uyarlama Arasındaki Temel Farklar
-
Hukuki Dayanak:
- Kira tespiti: Madde 344.
- Uyarlama: Madde 138.
-
Amaç:
- Kira tespiti, kira bedelinin dönem başı itibarıyla yeniden belirlenmesini amaçlar.
- Uyarlama, taraflardan biri için sözleşmenin çekilmez hale gelmesi durumunda kira bedelinin güncellenmesini sağlar.
-
Tarihsel Esas:
- Kira tespiti davalarında esas alınan tarih, sözleşmenin dönem başıdır.
- Uyarlama davalarında ise esas alınan tarih, talep tarihidir.
Hangi Durumlarda Uyarlama Talep Edilebilir?
Bir uyarlama talebinin haklı görülebilmesi için:
- Tarafların kusurunun bulunmaması,
- Genel ekonomik koşullar veya öngörülemeyen olaylar nedeniyle bir taraf için "katlanılamaz bir durum" oluşmuş olması gerekir.
Basit bir kira artışının veya kira bedelinin düşük kalmasının, tek başına uyarlama talebi için yeterli olmadığını unutmamak önemlidir. Uyarlama talebi, mahkeme tarafından atanacak bilirkişi raporlarıyla değerlendirilecek ve hukuki süreç bu doğrultuda ilerleyecektir.
Editör: Emlak Zirvesi
