Konut kiralarında azami yüzde 25 zam uygulamasında sona gelindi. 2 Temmuz 2023 itibarıyla bu uygulama son bulacak. Peki konut kiralarında zam oranları nasıl belirlenecek? İstanbul'daki kira artış oranı hangi seviyede? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı cevapladı.
Özelmacıklı yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı:
"Kira kontratları 11 Haziran 2022 tarihinde sınırlamaya tabi olmuştu. Bu sınır 1 Temmuz 2023 itibarıyla sona erecek. Bu sınırlama sektörde karşılık bulmadı. ilk önce bazı aylarda kira artışlarında mal sahipleri ve kiracılar uygun hareket etseler de bunun piyasa gerçeğinden uzak olması nedeniyle mal sahipleri daha yüksek beldede artış istedi.
Kiracılar bu bedelleri daha yüksek ödemeye razı oldu. Asgari ücretin yüzde 100’ün artması nedeniyle kiracılar o bölgedeki emsal artışları görerek yeni kira kontratlarını kabul ederek yaptılar.
‘KİRA ANLAŞMAZLIKLARI YOĞUN ŞEKİLDE ARTTI’
Piyasada karşılığını bulmayan bir düzenleme oldu diyebiliriz. Kira artış sınırına uyanlar da oldu. Ama bu sefer mal sahibi ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar yoğun şekilde arttı.
Bu nedenle çok sayıda dava açıldı. 5 yılı dolduranlar için kira tespit davaları, 10 yılı dolduranlar için tahliye davaları arttı.
Kira kontratlarında başta alınan tahliye taahhütnamesi, doğrudan tahliye davaları ile birlikte yargıda yoğunluk oluştu. Arabuluculuk sistemi de bu problemi gidermek adına uygulamaya alınacak.
ARABULUCULUK İLE BU SORUN ÇÖZÜLEBİLİR Mİ?
Kira sözleşmelerinde 1 Temmuz itibarıyla eski düzene dönülmesi mal sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarını azaltacaktır. Şimdiden temmuz ayında asgari ücrete yapılacak zamla ilgili çeşitli vaatleri duyuyoruz. Bu tür asgari ücrete ve benzerine yapılan zamlarla kıyaslandığında kiralar düşük kaldı.
Kira artışları bu tür sıkıntılarla karşılaşırsa mal sahibi taşınmazı kiraya vermek amacıyla gayrimenkulü elinde tutmayacak. Kiralık daire bulunması zorlaşacak.
‘12 AYLIK TÜFE ORTALAMASI YÜZDE 70 SEVİYESİNDE’
Piyasada TÜFE’nin 12 aylık ortalaması son verilere göre yüzde 70 seviyelerinde gerçekleşti.
Bu yüzde 70 şu anda zam olarak yapılsa bile mevcut kiralardan düşük kalacaktır.
‘İSTANBUL’DA KİRA ARTIŞ ORANI YÜZDE 130 SEVİYESİNDE’
Örneğin Türkiye genelinde konut kiralarında artış oranı yüzde 100’ün üzerinde. İstanbul’da yüzde 130 seviyesinde. Kiralar son 1 yılda yüzde 130 seviyesinde arttı.
‘MAL SAHİBİ VE KİRACI ANLAŞMAZLIKLARINI DÜZELTEBİLİR’
Siz bunu zaten yüzde 70 artırsanız bile emsallerine göre hala düşük kalacaktır. En azından mal sahipleri ve kiraların arasındaki anlaşmazlığı bir nebze de olsa düzeltebilir.
Serbest piyasa ekonomisinde bu tür argümanlara kısıtlamalar getirilmesi sürekli piyasada farklı tedirginliklere neden oluyor.
Yapılacak regülasyonların toplumun ihtiyaçlarını ve taleplerini karşılayacak şekilde her iki tarafın yararına geliştirilmesinde fayda var.
Sadece kiracıların avantajına olacak bir düzenleme ile yapılması maalesef sektörde karşılık bulmuyor. Bu anlamda dava sayılarında artışı da görüyoruz.
Kiraların TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına geri dönecek olması aynı zamanda yeni yasama döneminde arabuluculuk olması anlaşmazlıkları azaltır.
‘YILLIK KİRA KONTRATI SADECE YENİLEME DÖNEMİNDE YAPILIR’
Zaten bu kişinin artışı nisan ayındaysa temmuzda tekrar zam yapmayacak. Nisan ayına kadar aslında yine indirimli oturuyor. Piyasada şöyle yorumları da görüyoruz: Bu zamlar temmuz ayında aradaki farklar yansıtılarak yapılacakmış gibi değerlendiriliyor. Kira kontratları yıllık ise sadece yenileme döneminde yapılır. Bu açıdan baktığımızda kira fiyatları ile alakalı artışların yasal oranda yapılabileceği gözleniyor.
Bu nedenle taraflar arasında uzlaşma sağlanabilir görüşümüz var. Enflasyonun bir nebze de olsa rahatlaması piyasaların oturmasına fayda sağlayacaktır.
SON DÖNEMDE ÖZELLİKLE KONUT SATIN ALIMLARINDA İÇERİSİNDE KİRACI BULUNAN DAİRELERE YÖNELİK TALEP AZALDI. BUNUN SEBEBİ NEDİR?
Kiracılı taşınmazlar her zaman için satışta daha sorunlu taşınmaz türlerini oluşturuyor. Çünkü bu taşınmaz türleri sadece kiracının tahliyesi ile ilgili süreçte değil ilk etapta bu taşınmazı gösterirken sıkıntı ile başlıyor. Kiracı taşınmazın satılması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye durumunu kendisi açısından kullanabileceği için mümkün olduğunca taşınmazı göstermekten, bilgi vermekten çekiniyor.
‘YERİ ALMAK İSTEYEN TEDİRGİNLİK YAŞIYOR’
Bu yeri alıp aslında oturmak isteyen ve taşınmazla tasarruf etmek isteyenler tedirginlik yaşıyor. İhtiyaç nedeni ile gayrimenkul alan kişiler bu gayrimenkule taşınmak istiyorlar. Türkiye özellikle son dönemde kiralarla ilgili davalar arttığı için yargı süreleri uzadı.
‘KİRACILAR MAL SAHİPLERİNDEN PARA İSTİYOR’
Kiracılar günün sonunda çıkış işlemini hızlı gerçekleştirmek istemiyor. Mal sahiplerinden para isteyenler, taşınma yardımı ve ek kira yardımı isteyenler, satış bedellerinden hizmet bedeli isteyenlerle karşılaşılabiliyor.
‘BOŞ DAİRELER TERCİH EDİLİYOR’
Yeri alıp o dairede oturmak isteyenler en çok da bu taşınmaz türlerinde boş daireleri tercih ediyor diyebiliriz.
PİYASADA DİKKATİNİZİ ÇEKEN GELİŞMELER NELER?
Özellikle deprem öncesi yapılmış konutların yoğun bir şekilde satışa çıktığını ama müşteriler tarafından yeterli bir talep görmediğini, kiralık fiyatları açısından baktığımızda 99 depremi öncesindeki binalarda kira fiyatlarının artık düşüş göstermeye başladığını, yeni daire fiyatlarında artışların hala gerek kiralıkta gerek satılıkta yükseldiğini, temel anlamda gayrimenkul sektöründe şu anda mevcut durumda finansman problemi olduğunu, tüketicilerin krediye ulaşmakta zorluk çektikleri ve önümüzdeki dönemde de konut tarafındaki faizlerin bu çerçevede artacağını, konut alamayan tüketicilerin paralarını koruyabilmek amacıyla başka yatırım araçlarına yöneldiğini, hatta gayrimenkul yerine araba almaya çalışan veya arsa almaya çalışan yatırımcıların olduğunu görüyoruz.
‘SEKTÖRDE YENİ DÜZENLEMELER GÜNDEME GELEBİLİR’
Seçim belirsizliği nedeniyle yabancı yatırımcıların ülkeye ilgisinin azaldığını hatta bu noktada vatandaşlık başta olmak üzere birçok farklı konuda yeni düzenlemelerin sektörde gündeme geleceğini söyleyebiliyoruz.
‘KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TECRÜBELİ MÜTEAHHİT SÖZ KONUSU DEĞİL’
Eski binaların dönüşümü ile ilgili toplantı yapılıyor. Teklifler alınıyor. Bu noktada evet müteahhit sayısı çok olan bir ülkeyiz ama dönüşüm projeleri çerçevesinde çok tecrübeli müteahhitler söz konusu değil.
‘ESKİ BİNA SAHİPLERİ TEDİRGİN’
Ülkemizin kentsel dönüşüm konusunda biraz daha uzmanlaşması gerekiyor diyebiliriz. Yeni eylem planlarında binaların periyodik olarak kontrol edileceğine ilişkin açıklamalar eski bina sahiplerini tedirgin ediyor.
Bu kişiler ‘Acaba farklı bölgelere taşınabilir miyiz? sorusunu soruyor. İstanbul dışına bölgelere akınlar var. EYT düzenlemesi sonrasında farklı illere gitmeyi planlayan, araştırmalar yapan insanlar da var.
Gerek deprem gerekse pandemi koşulları bize şunu öğretti ki müstakil ve güvenilir alanlarda yaşamak çok daha avantajlı, insanlar alternatif yaşayabilecekleri bir alanı her zamankinden daha fazla arzu ediyorlar.
İstanbul başta olmak üzere birçok ilde dar gelirlilere konut kampanyalarına yönelik kuralar çekildi. İlk Evim ve İlk İş Yerim kapsamında 250 bin konutluk inşaat sırada var. Deprem bölgesinde 360 bine yakın konut inşa edilmeye başlanıyor.
‘İSTANBUL’DA 10 BİN KONUTUN TEMEL ATMA TÖRENİ VAR’
İstanbul’da 1.5 milyon konut stoku yapılacak. Bu ay 10 bin konutun temel atma töreni var. Bizim özellikle 2023-24 gibi yıllarımızda inşaat ekonomisi önemli yer tutacak
Çimentodan kirece, çalışan sayısına kadar birçok yapı grubunda önemli düzenlemeleri bekliyoruz. “
