Ülkemizde anayasal hak olarak tanımlanan barınma ihtiyacı; “mülkiyet” esaslı olarak “satın alma eylemine” veya “kira temeline” bağlı bir şekilde karşılanmaktadır.
Ancak artan konut fiyatları ortamında satın alma eğilimine bağlı olarak ev sahipliği her geçen gün zorlaşmaktadır. (Önceki yazımda da bunun gerekçelerinden bahsetmiştim.)
Geçtiğimiz dönemde Hükümet tarafından konut sahipliğinin sağlanabilmesi anlamında duyurulan ,“ilk evim, ilk işyerim kampanyası” ve “yeni evim konut kampanyası”, satın alma temelli yaklaşımlar olarak karşımıza çıkmıştır.
Amaç eğer kişinin gelirine uygun olarak barınma ihtiyacının karşılanması ise, kiralık mülk piyasası özelinde de farklı senaryoların üzerinde çalışılması gerekmektedir. Buradaki uygun senaryolardan birinin kamu-özel sektör iş birliği modelleri olduğu söylenebilir.
Bu sayede üretici, kamu, finansman sağlayıcı ve geliri açısından satın alım yapamayan ya da mevcut yüksek kira giderini karşılayamayan hane halkı ortak bir noktada uzlaşabilir.
Tanım olarak bakıldığında, “Kamu Özel Sektör İşbirliği (KÖİ)” bir sözleşmeye dayalı olarak, yatırım ve hizmetlerin, projeye yönelik maliyet, risk ve getirilerinin, kamu ve özel sektör arasında paylaşılması yoluyla gerçekleştirilmesi olarak tanımlanır.
Bu yöntemi klasik yöntemlerden ayıran en önemli özellik, bu tip projelerde kamu ve özel firma; yatırım, risk, finansman, sorumluluk ve kar gibi konularda paylaşım içindedir; dolayısıyla tarafların inşaat ve işletme sinerjisi oluşmaktadır.
Kamu ve özel sektörün ortaklığa gitmesinin amacı, iki tarafın da sahip olduğu avantajları ortak bir projede kullanabilmesidir.
Her projede tarafların üstleneceği roller farklı olabilir. Bazı ortaklıklarda özel sektör firması hizmetin verilmesinde hâkim rol oynarken, bazen sadece inşaatın yapılması ve finansman sağlanmasında tarafların rolü öne çıkabilir.
Kamusal faaliyetleri gerçekleştirmek üzere, kamu sektörü ile özel sektör arasında kurulan ve uzun vadeli iş birliğini ifade eden KÖİ modeli, kamusal mal veya hizmet tedarikinde en iyi finansal kaynağın, en uygun finansman imkânı ile temin edilmesi ilkesine bağlı olarak birçok şekilde gerçekleştirilmektedir.
Bu konuda Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nin kiralık mülk piyasası özelinde barınma sorununun önlenmesi hususundaki KÖİ modeli önerisinin önemli olduğunu düşünmekteyim. Kamu özel sektör işbirliği (KÖİ) kapsamında üretilecek konutlar için öncelik üretim maliyetlerinin aşağıya çekilmesi hedeflenmelidir.
Bu doğrultuda maliyet unsurlarından biri olan arsa temininin ve altyapı maliyetlerinin kamu tarafından bedelsiz olarak sağlanması planlanmalıdır. Söz konusu modelde kamu idaresi “kira temelli erişilebilir konut” geliştirilecek arsanın üst hakkını devrederek süreci başlatmaktadır.
Süreç içerisinde kamunun devam eden sorumlulukları ise, proje sahasının ilgili tüm izin ve imar süreçlerini hazırlamak, proje finans kurgusu içerisinde belirli garantileri sunmak, proje süresince gerekli durumlar için kamu denetimlerini yürütmek ve sözleşme sonunda konutların kamuya devir işlemlerini yapmaktır.
Altyapısı hazır bu arsalarda, özel sektör projenin finansmanını sağlar, konut ve ticari birimleri inşa eder ve tamamlar, sözleşme süresince bakım ve onarımları yapar, kiralamaları ve tahsilatları gerçekleştirir, yatırımın büyüklüğüne göre uzun dönemli kiralamalar sonunda mülkiyeti ve projeyi kamuya devreder.
Bu yapı içerisinde belirlenecek kira fiyatlarının hanehalkı ortalama harcanabilir gelirinin 1/3’ünü aşmaması gerekir. Cari kira fiyatlarının belirlenmesinde ise Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne üye gerçek ve tüzel kişiler yetkili kılınmalıdır.
Gayrimenkul projelerinde kamu-özel sektör ortaklıkları, her iki taraf için de çeşitli menfaatler sağlamaktadır. Gayrimenkul projelerinin finansman ihtiyacında kamu ve özel sektör yatırımcılarının birlikte hareket etmesi, büyük miktarda sermaye yatırımına ihtiyaç duyulan ve kamunun tek başına gayrimenkul proje yatırımı için yapım, imar ve temin işlerini karşılayamadığı bir projede uygun alternatiflerden biridir.
Bu kapsamda özel sektörün yatırımlardaki rolü, hem kamunun özel yatırımcılar ile karşılıklı fayda sağlayan anlaşmalar yapmasını hem de kamu hizmetlerini yerine getirme görevine yoğunlaşmasını sağlayacaktır.
