Konut edindirme politikaları kadar etkili ve toplum tarafından benimsenmiş ikinci bir Ak Parti icraatı var mıdır emin değilim.
Fakat bugünlerde yeni konut üretme, konut kredisi alma/verme ve konut kiralarında üst limit uygulama, bütünleşik bir sorunlar yumağına dönüşmek üzere.
Konut sorununu çözmekle görevli hükümetin yasakçı ve zorbalaşmaya meyilli yaklaşımları teorik çözüm umutlarını bile çökertebilir.
Türkiye önümüzdeki dönemde, çözmeye çalıştıkça daha da büyüteceği bir konut sorunuyla karşı karşıya kalabilir.
Toplumun muhtelif kesimlerinden gelen çözüm önerilerinin de, maalesef elle tutulur bir niteliği yok.
İlgili ya da değil, neredeyse herkesin, konut endüstrisinin geleceği hakkında sağduyusunu kaybettiğini görüyorum.
NUFUS VE KONUT İLİŞKİSİ
2002 yılında Türkiye’nin nüfusu 65 milyondu, 2022’de 85 milyonu aştı.
Son yirmi yılda Türkiye’de 24.866.981 bebek doğmuş. yüzde 80’i 60 yaş ve üzeri olmak zere 8 milyonu aşkın kişi de vefat etmiş.
TÜİK istatistiklerine göre Türkiye’de kişi başına 1,1 oda düşmektedir.
Demek ki Türkiye’de, artan yirmi milyon nüfus için aşağı yukarı yirmi iki milyon ilave oda ihtiyacı ortaya çıkmıştır.
Aslında çekirdek ailenin artık bir zorunluluğa dönüşmesi, boşanma oranlarında artış gibi toplumsal ve sosyolojik yeni olgular ve çözülmeler daha fazla oda ihtiyacını ortaya çıkarmış olabilir fakat biz verilerle ilerleyelim.
Eğer bu dönemde inşa edilen daireler, ortalama iki oda bir salona sahipse ve toplam adedi de, on bir milyonsa ihtiyaç büyük ölçüde karşılanmış demektir.
KONUT İMALAT İSTATİSTİKLERİ
TÜİK’in rakamlarına baktığımızda 2003 -2022 döneminde 13.759.278 daire için yapı izin belgesi (inşaat ruhsatı) verildiği görülür.
Verilen bu ruhsatlara istinaden yapılıp tamamlanan ve belediyelerden yapı kullanım izin belgesi (iskân) alan daire sayısı da 10.896.000 adedi bulmuştur.
Teorik rakamımız 11 milyona oldukça yakın.
Ruhsatla iskân arasında 2.862.757 adet farkın muhtelif sebepleri olabilir; inşaat yapılmış ve bitmiştir ancak her hangi bir sebepten dolay iskân alınamıyor olabilir, inşaat işleri ağır ilerliyor olabilir ya da ruhsat alındığı halde henüz inşaata başlanmamış olabilir, vs.
Yirmi yıllık istatistiklere bakıldığında ortalamalarda bir problem yok.
Fakat günümüzü anlamak için biraz daha yakın dönemlere bakmamız daha doğru olur.
Beş yıl geriden gelerek alınmış inşaat ruhsat izinleriyle, son üç yılın yapı kullanım izin belgelerinin (iskân) durumuna bakalım. (Ortalamalarda İskân Belgesi, İnşaat Ruhsat belgesinden iki yıl sonra alınabiliyor)
Son beş yılda alınan inşaat ruhsatlarının ortalaması 592.362’dir. Öte yandan son üç yılda alınan yapı kullanma izin belgelerinin (iskân) ortalama sayısı da 623.000’dir. Önümüzdeki iki yılda bu sayının 600.000’lerden daha az olabileceğini çok açık.
Bu veriler bize, ihtiyacımız olan 800.000 adet konut üretimine ulaşmanın imkânsız olduğunu gösteriyor.
Bu sayılara deprem bölgesi rakamları dâhil değildir. Şu anda Türkiye konut endüstrisinin büyük çoğunluğu deprem bölgesine çalıştığı için gelecek üç yıl, konut arzı bakımından geçmiş üç yıldan daha sıkışık olacaktır.
Doğrusu, 2020 yılsonuna kadar kamu, neredeyse hiçbir yük yüklenmeden ve sorumluluk almadan, konut finansmanıyla ilgili Fannie Mae ve Freddie Mac (Amerikan konut finansman sisteminin iki kurumu) benzeri kurumlar oluşturmadan konut işinde çok büyük başarılar elde etti.
Bankalar, geliştiriciler ve müşteriler genel hukuk kuralları çerçevesinde oluşturdukları sözleşmelerle konut işini adeta sorunsuz bir şekilde sürdürüyorlardı.
Ne oldu da 18 yıl hiç sorunsuz çalışan konut endüstrisi birdenbire darboğaza girdi?
Küçük küçük fakat çok şey.
Ticaret Bakanlığı, Avrupa Birliği tüketici hakları kanununu tercüme ederek “cayma”, “dönme”, “iade” ve “benzeriyle değiştirme” haklarını konut tüketicilerine tanıdı ve sorumluluğu da bankalara yükledi.
Örneklerle açalım.
Cayma hakkı: Bir tüketici, hiçbir gerekçe göstermeden, satın aldığı konutu 14 gün içinde iade edebilir ve bu iadeden dolayı hiçbir tazminat ödemez.
Dönme hakkı: Tüketiciye, 24 ay boyunca hiçbir gerekçe göstermeden konutu iade etme hakkı verildi. Bu durumda %2 sözleşme bozma tazminatı ve varsa masraflarla, vergi yükümlülüklerini ödeme şartı getirildi.
Üretici/geliştiricinin yanlış imalatının ispatlanması durumunda tüketiciye, satın aldığı evi hiçbir tazminat ödemeden iade etme veya emsal ürün emsal ürün isteme hakkı tanında. Bunun da sorumluluğu da bankalara yüklendi.
Bu şartları okuyan banka ve üretici/geliştiriciler itiraz ettiler ve sonra ek bir kanunla tüketicilerin dönme haklarını kullanmaları durumunda tazminat oranları 3 ay için %2’ye, 6 ay için 4’e, 12 ay için %6’ya ve 24 ay için %8’e yükseltildi.
Eğer tüketici konut kredisi kullandıysa, bu haklarının tümünün muhatabı bankalardır. Bankalar önce tüketicinin her türlü hakkını iade ederler sonra da oluşan alacaklarını üretici/geliştiriciden talep ederler.
Tüketicilerin haklarının korunması kamunun en önemli görevlerindedir, amacım bunların zararlarını anlatmak değil; Avrupa Birliği konut piyasası finansman ve sigortayı da içeren komple ve tüketici dostu bir sistem. Bu sistemin sadece bazı bölümlerini dikkate almak işe yaramayabilir.
Ben bankadan ayrıldıktan sonra bu mevzuatta bazı değişiklikler yapılmış olabilir fakat öz budur ve bu düzenlemeler bankaları tehdit ettiği için bankalar, zaten neredeyse hiç para kazanamadıkları çengel bir ürün olan konut finansmanı işine soğuk bakmaya başladılar.
Her zaman söylüyorum konut işi özde bir finansman işidir ve bir işin finansman ayağı topalsa bu sektörün ileri adım atması imkânsızdır.
Sonuçta bankacılık sektörü bu “aşırı düzenleme” tehditlerinden dolayı korktu ve kendini konut işinin dışına attı. 2018’e gelindiğinde verilen her 100 konut kredisinin 85’ini, siyasilerin verdiği emirlerle ve rasyonel olmayan şartlarla kamu bankaları vermeye başlamıştı.
Sonraki yıllarda bu oranın biraz daha yükseldiği kesindir.
Özel bankaların sektörü terk etmesiyle sıra milyonlarca insanı en uygun şartlarda konut sahibi yapmış üretici/geliştiriciler eleştirilmeye hatta suçlanmaya başladı.
Toplumsal kesimler bir kez daha kamunun bozduğu bir düzenin suçunu birbirlerinin üzerine atarak çözmeye çalıştı.
Bu eleştiriler ve rant suçlamaları çok etkili oldu; sonunda, imar planlarında oluşacak emsal artışlarının kamuya devredilmesini içeren ve aslında hiç işlemeyen bir kanun çıkarıldı, sonuçta bu zümrenin tuzu kuruları küstürüldü.
Arsalarda oluşan emsal artışlarının kamuya aktarılması aslında arsa sahiplerini ilgilendiriyor ve onlarda da tedirginlik arttı.
Tüm bunlar yetmezmiş gibi bir geleneğe dönüşmüş olan Belediyelerin üretici/geliştiricileri “sağmal inek” gibi kullanmaya devam etmesi de işleri her geçen gün zorlaştırıyor.
Bu olumsuz atmosferden bıkan pek çok üretici/geliştiricinin, yukarıda verdiğimiz istatistiklerden de anlaşıldığı gibi, zaman içinde konut sektöründe kalma iştahı düştü.
Düşüyor.
Düşmeye de devam edecek.
Çünkü finans tedariki alanında yaşanan sıkışıklığa şimdi de müşteri kıtlığı sorunu eklendi.
Bu aralar konut geliştirme işine girenler ya çok çaresiz ya da maceraperest sayılır.
Bugün artık gerçek ihtiyaç sahipleri, reel gelirleri düştüğü için ve konut fiyatlarındaki balon (konut fiyatları olması gereken fiyatın en az %30 üzerinde seyrediyor) oluştuğu için konut alamıyor. Kâr etmek amacıyla konut satın alabilecek imkânı olanlar da “suçlu” ve “manipülatör” olmakla suçlanmaktan korktukları için artık konut satın almayı tercih etmiyorlar.
Bankalar, üretici/geliştiriciler, konut ihtiyacı olanlar, konut alarak para kazanmak isteyenler ve ilgili herkes bir sorun olduğundan emin ve ne yapacağını bilmiyor.
Perşembe günü önerilerimizi sunacağız.
