2020 Kovid Krizi sonrası konutta ezberler bozuldu. Neydi bu ezberler? Faiz artarsa konuta talep düşer buna bağlı olarak fiyatlar geriler. Diğer bir ezber de yine buna bağlı şekilde orta gelirliler konut alamazsa fiyatların düşeceğiydi…
Geçmiş olsun diyelim artık, fiyatlar üzerinde alt ve orta gelir gruplarının bir etkisi kalmadı. Fiyatların anormal derece artması ve bu kesimlerin yıllar içinde gerileyen reel gelirleri neticesinde konut piyasasında belirleyici unsur olmaktan çıkmak zorunda kaldılar.
Yani konut piyasası fiyat oluşumlarında bordrolu, ücretli çalışan kesimin bir ağırlığı kalmadı.
Buna itiraz eden arkadaşların konut satış adedinin düşmesi ile konut fiyatlarının düşmesini birbirine karıştırdıklarını söyleyebiliriz.
Doğrudur, satış adetleri düşmüştür ama fiyatlar yükselmektedir. O zaman fiyatı belirleyen unsurların değiştiğini de görmek gerek…
Ben size ne olduğunu, ne olacağını anlatayım. Fiyatlar artmaya devam edecek çünkü:
1- Maliyetler tam gaz artarken kimse konut fiyatı düşer diye beklemesin. Kur 25’i aştı, bu demirden çimentoya inşaat girdilerini yukarı çekecek. Diğer bir unsur ise işçilik ücretleri. Asgari ücretin artması ile bu tip maliyetler de satış fiyatına baskı yapacak.
Alt ve orta gelire ev yapan ‘Laz Müteahhitler’ piyasadan çoktan çekildi. Çünkü maliyet artışları o kadar fazla oldu ki, ürettikleri konutu alabilecek güçte vatandaş yok.
Piyasa lüks denilecek 8-10 milyon lira üstü konutların üretilip satılması ile düşük bir hacimde dönüyor. Rakamlar yüksek olunca adetlerde gerileme görüyoruz. Ama maliyet artışları fiyatın inmesine izin vermiyor.
2- Kurun 25’i aşmasıyla sonbaharda kur geçişkenliğine bağlı enflasyonda yükselişi yaşayacağız. Bu durum son 6 ayda durulan ‘enflasyona karşı mal biriktirme’ mekanizmasını tekrar harekete geçirecek.
Üst gelir gruplarının konut ve arsa, ev alamayan orta gelirin ise araç yatırımları artacak. Bu talep artışı fiyatları yukarı çekecek.
3- Konut ve kiralar üzerinde rol oynayan çok güçlü bir etken ise yurdumuza giren Araplar ve Afganlar. Sınırlardan giren yabancıların sayısı AKP’nin seçim zaferi sonrası daha da artacak. Yabancıların konut ve kira talepleri de piyasadaki fiyatları yukarı çekecek.
4- Fiyatın yukarıda kalmasına neden olan bir etken de deprem gerçeği. Marmara ve Ege’de güçlü deprem beklentileri sıfır yapılara olan talebi artıran önemli bir motivasyon. Bu nedenle projesi iyi olan konutlara talep faiz kaç olursa olsun artıyor.
5- Unutulmaması gereken bir husus da şu, AK Parti döneminde orta gelir grubu bitti dedik. Ya fakir ya zenginsiniz. Zenginlerin yukarıda saydığım talepleri fiyatı yukarıda tutuyor. Alt gelirliler ise an itibarıyla sadece yaşamlarını devam ettirecek gıdayı alma telaşında. Onların artık bir iddiası kalmadı.
Yeni dönemde ücretliyseniz, emekliyseniz, esnafsanız şansınız yok. Çünkü gelir dağılımında sizin önceliğiniz yok. Dolayısıyla faizin artması ile konut talebi düşer tezi artık iflas etmiştir. Konut fiyatı artsa bile büyük bir iştahla onu talep eden bir kitle var. Onlar kim mi? Onlar, gelir dağılım mekanizması kendi lehlerine işleyen ayrıcalıklı kesim.
Ben onları ‘Yeşil Oligarşi’ olarak tanımlıyorum.
Yanlış anlamayın illa hanımların başlarının kapalı olmasına gerek yok. Dışa bağlı sistemde bir ithalat baronu, fason üretim yapan sanayici, kamudan ihale toplayıcısı, ya da iktidarın maaşlı bir çalışanı da olabilirsiniz. Kamu bankalarından enflasyon altında kredi alan bir girişimci de olmanız mümkün…
Çok geniş bir yelpaze ve sosyoloji içinde ‘Yeşil Oligarşi’yi selamlayın…
Artık devir onların devri…
Konut ve kira onlara göre pahalı değil, bunlar geçici dalgalanmalar, bizler ise konuşup sadece nankörlük ediyoruz.
Ne denir? Kendi düşen ağlamaz…
