Tapuda konut olarak gösterilen bir taşınmazın iş yeri olarak kiraya verilip verilemeyeceği ile iş yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde kira artışının ne olduğunu birlikte inceleyelim.
KONUTLARDA YASAL ARTIŞ MİKTARI
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici ikinci madde düzenlemesiyle konut kiraları bakımından 02 Temmuz 2023 ilâ 01 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.
Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
TAPUDA MESKEN OLARAK GÖSTERİLEN YER İŞ YERİ OLARAK KİRALANIR MI?
Kat mülkiyeti kanuna göre; ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu durumda tapuda mesken (konut) olarak gösterilen bir bağımsız bölümün iş yeri olarak (avukat, doktor ve muhasebe bürolara hariç) kullanılabilmesi için kat maliklerinin tamamının muvafakati gerekir. Aksi surette kat maliklerinin onayı alınmaksızın mesken olarak tapuda gösterilen yerin iş yeri olarak kiraya verilmesi doğru olmayacaktır.
NEDEN İŞ YERİ OLARAK KİRAYA VERİLMEK İSTENİYOR?
Türk Borçlar Kanunu’nda konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış oranının önüne geçebilmek adına bazı ev sahipleri yasal artış miktarının üzerinde kira artışı yapabilmek için tapuda konut olarak kayıtlı bağımsız bölümleri iş yeri olarak kiraya vermeye çalışmakta.
Tapu kaydında konut olarak gösterilen bir bağımsız bölümün kiralaması yapılırken söz konusu sözleşmenin iş yeri/ofis/büro olarak imza edilmesi halinde yenilenen kira döneminde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre kira artışı yapılacaktır.
TÜİK verilerine göre, 2023 Haziran ayında iş yerleri için TÜFE artış oranının 12 aylık ortalaması yüzde 59,95 olarak gerçekleşti. Buna göre, geçen yıl 10 bin liraya kiralanan iş yerinin kirası 15 bin 995 lira olacaktır.
Aynı dönem için konut kiralarındaki yasal artış oranı yüzde 25 ile sınırlı tutulduğundan 10 bin liraya kiralanmış bir konutun yenilenen dönemdeki kirası 12 bin 500 lira olacaktır.
