Uzun yıllar ekonominin lokomotifi konumundaki inşaat sektöründe son yıllardaki durgunlukta, aşırı artan girdi maliyetleri konut fiyatlarını yukarı iterken gelirleri buna paralel artmayan ve yüksek faizler yüzünden konut kredisi kullanma imkanları daralan orta gelirlilerin talebindeki düşüşün etkili olduğu belirlendi.
Son yıllarda genel enflasyona fark atan inşaat maliyet artışları yeni inşaat izni alımlarını ve konut arzını baskılamakla birlikte, orta gelirli geniş halk kitlelerinin değil konut satın alma imkanlarının azalması yüzünden düşen taleple her yıl konut stoku büyüyor.
Konutta sadece son on yılda 2 milyona yakın stok artışı olurken; 7 milyona yakın hane halkı, konut satın alma imkânı olmadığı için zorunlu kiracı konumunda bulunuyor.
Bu açıdan, ekonomi yönetiminin orta gelirlileri konut sahibi yapmak amacıyla uygulamaya koyacağı düşük faizli, uzun vadeli, Hazine destekli yeni konut projesinin hem sektöre canlılık getireceği hem de belli bir kesimin talebini karşılayacağı belirtiliyor.
İnşaat maliyetlerinde giderek ivme kazanan artışların piyasada fiyatları yükseltmesi yeni inşaat izinlerini azaltırken, orta gelirli kesimin talebini baskıladı. 2016 başından Ekim 2022 sonuna kadar olan dönemde TÜFE bazında birikimli enflasyon yüzde 302 olurken, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 596,6’ya (6 kat) ulaştı.
Bu dönemde inşaat sektöründe özellikle malzeme fiyatları kümülatif olarak yüzde 672,6 ile rekor bir artış gösterdi. İşçilik maliyetleri de yüzde 421,6 arttı. Malzeme maliyetlerindeki yüksek oranlı artışta, özellikle son yıllarda vizyon ve konsept olarak büyük bir gelişme göstererek dünya ile yarışır hale gelen inşaat sektöründe nitelikli malzeme kullanımının ve ithal girdinin payının artması da etkili oldu.
İnşaat izinleri azaldı
Maliyetlerdeki hızlı yükselişin caydırıcılığı ile yeni inşaatına başlanan konut sayısında özellikle 2018’den itibaren belirgin bir düşüş yaşanırken; bu durum inşaatı bitirilerek kullanım izni alınan konut sayısına da yansıdı.
2017 yılında 1 milyon 405 bin 447 dairelik 161 bin 921 bina için inşaat izni alınmıştı. İnşaat izni alınan bina sayısı 2018'de 104 bin 509'a, 2019'da ise 56 bin 308'e kadar düştü. İzleyen dönemdeki görece toparlanmayla bu sayı 2020’de 96 bin 204’e, 2021’de 138 bin 449’a yükseldi.
2022’nin ilk dokuz ayında ise inşaat izni alınan bina sayısı 83 bin 109 ile önceki yılın aynı dönemindekinin yüzde 12 altında kaldı. 2013 ve 2014 yıllarında 120 binin üzerinde bulunan yapı kullanım izni alınan bina sayısı da 2020’de 77 bin 849’a düştü, 2021’de 92 bin 173, geçen yıl ilk dozu ayda ise 68 bin 218 adet olarak gerçekleşti.
On yılda biriken konut stoku 1,8 milyon
Satılan ilk el (sıfır) konutların sayısı, yapı kullanım (oturma) izni alınan konut adedinin altında seyrettiği; başka deyişle kullanım izni alınan konutların önemli bölümü satılamadığı için her yıl ülkedeki konut stokuna, on binlerce yeni konut ekleniyor.
2013 başından, 2022’nin Eylül sonuna kadar olan dönemde toplam 7 milyon 127 bin 50 konut için yapı kullanım izni alınırken, aynı dönemde satışı yapılan ilk el konutların sayısı 5 milyon 367 bin 681’de kaldı. Buna göre sadece anılan bu yaklaşık on yıllık dönemde konut stokuna 1 milyon 759 bin 681 yeni konut eklendi. Sadece 2022’nin ilk on ayında konutlarda kullanım izni-ilk el satış farkının 130 bin 312 olduğu belirlendi.
Kredili konut satışları geriledi
Yıllar itibariyle satılan konut sayısı ve konut sahibi-kiracı oranı, nüfustaki artışla paralel bir seyir izlemiyor. 2013 yılında yıllık yüzde 65 artışla 1 milyon 157 bin 190 adede ulaşan toplam konut satışları izleyen dönemde ise hız kesti. Yıllara göre küçük artışlar ya da düşüşler gösteren konut satış sayısı 2021 yılında 1 milyon 491 bin 856 ile önceki yılın aynı dönemindekinin yüzde 0,5 altında kaldı. 2022’nin on bir aylık verilerine göre 1 milyon 277 bin 659 adet olan toplam satış adedi önceki yılın eş dönemine göre sadece yüzde 1 arttı.
Yüksek faiz konut kredisini zorlaştırdı
Hızla artan maliyetler paralelinde yükselen fiyatlar yanında, dar ve orta gelirlilerin ödeme gücünü aşan konut kredilerinin kullanımını caydırdığı için yüksek faizler de bu kesimin konut alma imkanlarını kısıtladı. 2013-2022 döneminde banka kredisi ile alınan (ipotekli) konutların satışında hızlı düşüşler yaşandı. 2013 yılında 460 bin 112 adet olan ipotekli konut satış adedi 2021’de 294 bin 530’a düştü, 2022’nin ilk on bir ayında da 258 bin 524 adette kaldı.
Son yıllarda pahalı malzeme kullanılarak yapılarak yüksek fiyatlara satılan konutlar daha çok, banka kredisine ihtiyaç duymayan varlıklı kesimden ilgi gördü. 2013-2021 döneminde kredisiz alınan konutların sayısı 697 bin 78 adetten 1 milyon 197 bin 326 adede çıktı, geçen yılın ilk on bir ayında da 1 milyon 19 bin 135 olarak gerçekleşti.
Orta gelirlinin talebi 2. ele kaydı
Özellikle 2018’den bu yana ise ilk el (sıfır) konutlara ilgi azalırken, ikinci elde daha canlı bir seyir görüldü. Anılan yıl ilk el konutlarda 651 bin 572 adet olan satış adedi, izleyen dönemde her yıl gerileyerek 2021’de 461 bin 523’e düştü, geçen yıl ilk on bir ayda da 382 bin 190 adet oldu. Buna karşılık 2018’de 723 bin 826 olan ikinci el konut satışları 2020’de 1 milyon adeti aştı, 2021’de 1 milyon 30 bin 333, geçen yıl ilk on bir ayda da 895 bin 469 adet oldu.
İpotekli satışların toplamda 2013’te yüzde 40’a yaklaşan payı son iki yılda yüzde 20’lere kadar geriledi. Toplamda, ilk el satışların payı da bu dönemde yüzde 45’lerden yüzde 30’un altına indi.
Her 100 konuttan 5’ini yabancı alıyor
Konut piyasasındaki durgunluğu bir ölçüde yabancı ilgisi kompanse etti. Toplam konut satışları içinde yabancıların on yıl önce yüzde 1’lerde bulunan payı 2022’de yüzde 5’e ulaştı. 2013- 2022 döneminde yurttaşlara satılan yıllık konut sayısı yerinde sayarken yabancıların aldığı sayı yaklaşık beş kat arttı.
7 milyona yakın hane zorunlu kiracı
TÜİK verileri ile Türkiye’deki hane halklarının konuttaki mülkiyet durumuna göre dağılımına bakıldığında, yüzde 60,7'sinin oturduğu konutun sahibi, yüzde 27,6'sının kiracı olduğu, yüzde 8,4'ünün oturdukları konutun sahibi olmamakla birlikte kira da ödemediği ve yüzde 0,9'unun da lojmanda oturduğu görülüyor. Zorunlu kiracı durumundaki 6 milyon 991 bin 720 hane bulunurken, ortalama hane nüfusu 3,2 olduğu dikkate alındığında kiracı konumunda yaklaşık 23 milyonluk bir nüfus olduğu dikkati çekiyor.
