Projeden veya temelden daire satın alırken gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde dikkat etmemiz gereken birçok konu var. Sonuçta sözleşmedeki eksiklikler ciddi mağduriyetler ve uyuşmazlıklar doğurmaktadır.
En önemli nokta konutu alacağınız firma/müteahhittir. Müteahhiti kesinlikle titizlikle araştırmak gereklidir. Finansal durumunu, kredibilitesini öğrenmek gerekir.
Finansal durumunda bir problem varsa küçük bir ekonomik dalgalanmada, sektörel veya bölgesel bir kriz durumunda vadedilen daireyi zamanında teslim etmeme ya da hiç teslim etmeme riski ile karşılaşabilirsiniz.
Krediye uygun projeleri tercih etmekte büyük yarar var. Eğer bir proje; henüz proje aşamasında bile kredi ile satışı yapılabiliyorsa; banka nezdinde itibarlı bir müteahhit anlamına gelir.
Binanın tamamlanmama riskine karşı müteahhitten bina tamamlama sigortası yaptırıp yaptırmadığı kontrol edilmelidir. Bu sigorta yoksa talep edilmelidir.
Müteahhitin size satmayı vadettiği gayrimenkule ilişkin arsa tapusunun ipotekli olup olmadığı incelemelidir. Arsa tapusunun detayları araştırılmalıdır.
Sözleşmenizi mutlaka noterde resmi şekilde yapmalı ve kat irtifakları kurulduğunda tapuya şerh edilmelidir.
Müteahhitlere verilen vekaletnamelerde ki detaylara çok dikkat edilmelidir. Bazen vekaletname ile verilmemesi gereken bir yetkiyi vererek aleyhinizde işlemler yapılabilir.
Satın alınan bağımsız bölüme dair detaylar ayrıntılı yer almalıdır. Projeye göre daire numarası, m2 büyüklüğü, kat, cephe, ada/parsel, var ise arsa payı kat karşılığı sözleşme yevmiye no, örnek dairenin özelliklerinin sözleşmede kapsamlı yer alması.
Satış bedelinin net olarak belirlenmesi, ödeme planının ayrıntılı olarak yer alması, ödeme planının inşaatın ilerleyiş aşamalarına özgülenmesi ve ödemelerin hangi banka hesabı veya ne şekilde yapılacağının sözleşmede açıkça belirtilmesi
Fiili teslim, tapu devri ve hukuki teslim süreçlerinin net tarih aralıkları ile belirlenmesi:
Tapu devrinin inşaatın belli aşamasının tamamlanmasıyla kat irtifakı kurulur kurulmaz,
Fiili teslimin oturulabilir aşamada
Hukuki teslimin de iskan ile gerçekleştirildiği genel kabuldur.
Taahhüt edilen teslim biçim ve süreçlerinde olası gecikmeden kaynaklı hak kayıplarına dair ne gibi cezai şartlar işletilmeli ve bu hak kayıplarının rücu edilmesi bakımından garanti ve teminatların açıkça düzenlenmesi gerekmektedir.
Projenin durumuna göre özellikle site veya toplu konut olması durumunda yönetim planı kontrol edilmeli ve yüklenicinin bu yöndeki taahhütlerinin tapuya şerh edilmesi yönündeki detaylarına sözleşmede kapsamlı biçimde yer verilmelidir.
Yüklenicinin taahhüt etmiş olduğu revizyon, eklenti ve dekorasyon çalışmalarının ayrıntılı haline sözleşmede yer verilmelidir. Ayrıca bu çalışmalar ile alakalı gereğince ve zamanında yapılmaması durumunda uygulanacak cezai şartlara net yer verilmelidir.
Projenin kalan kısmı ile alakalı masraf, nitelik ve taahhütler bakımından yüklenicinin sorumluluğu net biçimde ortaya konmalıdır. Tüm bu sorumluluk ve giderlerin kapsamı yapı kullanım izni ( iskan ) alımına değin süreci kapsamalıdır.
Devam eden proje ile alakalı teminat veya bina tamamlatma sigortasının var ise sözleşmede düzenlenmesi yok ise de bu başlığa dair verilecek teminat veya yapılacak sigorta ile alakalı ayrıntıların düzenlenmesi gerekmektedir.
Fesih ile alakalı süreçler ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Aksi durumda olası bazı haklı fesihlerde dahi sözleşmenizin aleyhe hususlar içermesi bakımından yüklenici cezai şart talebinde bulunabilir veya yapmış olduğunuz peşin ödemelerden kesintiler yapabilir.
Sözleşme ekine mutlaka teknik şartname, var ise örnek daire örneği, kat planı, kroki ve kalan proje detayları mutlaka eklenmelidir. Bu çerçeveler bakımından olası aykırılıklar dair sorumlulukların yükleniciye ait olduğu net ortaya konmalıdır.
Sözleşme öncesi ve sonrası olası hukuksal süreçte zor durumda kalmamak adına bu konuda uzman bir avukattan danışmanlık desteği almak gereklidir.
Elbette ki her bir proje ve süreç kendi içerisinde değerlendirilmeli ve finansal, teknik ve hukuki anlamda incelemeleri yapılmalıdır. Satın alım öncesi kapsamlı araştırma ve sözleşme sürecinde ayrıntılı düzenlemeler, sonuç alma ve sürecin sağlıklı ilerlemesi konusunda avantajlı olacaktır.
