Haber Türk'ten Abdurrahman Yıldırım'ın Yazısı...
Konut satışları haziran ayında 150.509’a ulaşarak geçen yılın aynı ayına göre yüzde 12 arttı. Haziran aylarının en yüksek satışına ulaşılırken yılın ilk yarısında 726 bin konut satıldı.
Bu da şimdiye kadarki en yüksek ilk yarı satışını oluşturdu. Son bir yılda ulaşılan 1 milyon 665 bin konut satışı da Ağustos 2020’deki 1.655 binlik satışı geride bıraktı.
Satışların hızı ikinci yarıda sürerse yıl rekorla kapatılacak ve büyük ihtimalle 1.5 milyon adet sınırı geçilecek. Böylece 2022 konut sektörü için satış rekorunun kırıldığı yıl olabilir.
Üstelik konut fiyatlarının en yüksek veya pahalı olduğu bir yılda satış rekoru kırılıyor. İkisinin bir arada gerçekleşmesi ise riskli bir durum arz edebilir.
GURBETÇİLER İLK SIRADA
Risklerden ilki alıcıların yüksek fiyattan talep göstermelerinde yatıyor. Nisan itibariyle Türkiye’de konut fiyatları bir yılda yüzde 127, son iki yılda yüzde 200, son 3 yılda yüzde 250 yükseldi.
Son 3 yılın denk geldiği tarih Nisan 2019 aynı zamanda konut fiyatlarının dibe vurduğu ve oradan döndüğü tarihti. Son üç yılın enflasyonu ise yüzde 121 düzeyinde.
Enflasyondan arındırıldığında 3 yılda yüzde 58 reel bir artış söz konusu. Ciddi anlamda yüksek bir getiri.
Son üç yıllık dönemde ise yurtiçi yerleşiklerin gelirlerinde yüzde 58 düzeyine varan genele yaygın reel bir artış yok. Ücretliler ve maaşlılar enflasyonu bile zor telafi ediyor.
Varsa da çok azında, ticaret yapanında veya girişimci olanlarında var. Onların sayısı sınırlı.
Bu durumda konutları kim alıyor?
İlk akla gelen gurbetçiler. Pandemi döneminde 2 yıllık aradan sonra yoğun bir şekilde yaz tatili için gelenler konut, arsa, arazi alıyor. Türk vatandaşı oldukları için yabancıya satış kapsamına girmiyor. Dolayısıyla elimizde istatistik yok.
YABANCI ALIMI %5.7’YE ÇIKTI
Yabancıya satış ise giderek artıyor. Bitişikte yer alan Özcan Kadıoğlu’nun grafiğiyle Haziran ayı itibariyle yüzde 5.7’ye çıkan yabancı satışları 2013’ten bu yana tutulan istatistiklerde en üst seviyeye çıktı.
Üstelik yabancı alımları ülke düzeyine yayılı değil. Yoğunlaştıkları illerin başında Antalya geliyor. Antalya’da satılan her 100 konutun 31’i haziran ayında yabancıya yapıldı. Özellikle de savaş halindeki Ruslar’a.
Antalya’da yabancılarda satılan konutların 6 aylık ortalaması ise yüzde 26. Yani her dört konuttan biri yabancılara satılıyor ve satışlar da giderek hızlanıyor.
Yabancıların ikinci yoğun ilgi gösterdikleri il İstanbul. Haziranda 3.906 konut, ilk altı ayda ise 14.895 konut yabancılara satıldı. Yabancıların payı 6 ayda yüzde 11, haziranda ise yüzde 14 oldu. Satılan her 7 konuttan biri artık yabancılara gidiyor.
Yabancıya satışta üçüncü il Mersin. Haziranda yüzde 11, altı ayda yüzde 8 satış yabancılara yapıldı.
YABANCI ORANI KADAR FİYAT ARTIŞI
Her üç konuttan biri veya en büyük kentte her 7 konuttan biri yabancılara satılıyorsa, bu durum fiyatları etkiler. Fiili satışlar ülke düzeyinde yüzde 5.7 olsa da, fiyatlara spekülatif etkisi bu orandan daha yüksek olabilir.
Nitekim nisan itibariyle son bir yılda konut fiyatları Türkiye ortalamasında yüzde 127 yükselirken, Antalya’da yüzde 159 ile en yüksek artışı gerçekleştirdi.
İstanbul’da yüzde 142’lik artış meydana gelirken Mersin, Adana ile birlikte yüzde 140 primlendi.
Yabancılara satışta öncü olan üç ildeki konut fiyatları arasına girebilen tek il yüzde 146 ile yurtiçi yerleşiklerin tatil beldesi Muğla oldu.
BOL VE UCUZ PARA ETKİSİ
Gurbetçiler ve yabancılar yanında bir de yurtiçinde parasını enflasyon ve devalüasyondan korumak isteyen, negatif faizden kaçan, alternatif yatırım alanı ve sığınak arayan bir kitle var. Belki yüksek fiyatlardan konutlara en büyük alıcı çıkan bu kitle.
Nitekim faizlerin düşürülmeye başlandığı Eylül 2021’den Nisan 2022’ye kadar geçen 8 ayda konut fiyatları yüzde 92.6 arttı. Aylık artışlar çift haneli rakamları buldu. Konut satışları da, konut dışı gayrimenkul satışları rekor kırmaya bu tarih sonrasında başladı.
Bol ve ucuz para politikası sürdükçe de konut talebinin devamı ve fiyat artışlarının sürmesi beklenebilir.
Ne de olsa nüfus atıyor, dışarıdan yabancılar geliyor, göçmenler geliyor ve yerleşik oluyorlar.
Yukarıda saydığımız grupların talebi yanında konut arzının azalması ve inşaat maliyetlerinin yükselmesi de konut fiyatlarını artıran önemli bir faktör.
DÜNYADA DURUM DEĞİŞİYOR
Ancak dünyada faiz artırımları ile gündeme gelen resesyon beklentileri emtia fiyatlarında düşürücü etki yapıyor. Dolayısıyla inşaat maliyetlerindeki hızlı artış dönemi geride kaldı gibi. Maliyetlerdeki hazlı artış bundan sonra zor.
Küresel çapta faizlerin yükselmesi ise bütün varlık fiyatlarını aşağı çekici etki gösteriyor ve göstermeye de devam edecek. Bundan hiçbir varlığın veya piyasanın kaçışı yok.
İlerleyen aşamalarda dünyada konut balonlarının sönmeye başladığını görebiliriz. Amerika’da, Çin’de başladı bile denilebilir.
Türkiye’de ise durum biraz farklı ve başka bir günün yazı konusu olmayı hak ediyor.
