Hürriyet'ten Serhat Tezcan'ın Yazısı...
Bursa’nın sosyal konut ihtiyacının çok yüksek olduğunu söyleyen Prof. Dr. Elif Karakurt Tosun, “Kooperatifçiliğin artırılması ve desteklenmesi gerekiyor.
Kooperatif yoluyla üretilen konutlar her zaman daha makuldür. Çünkü kar maksimizasyonu düşünülmez. Faydayı artırmak hedeflenir” diye konuştu.
Ortak aklı, kaynakları ve bilgiyi bir havuzda birleştirip, bilimin ve aklın ışığında kooperatifleşme ile bunun gerçekleştirilebileceğini belirten Ülkü Küçükkayalar ise “Bunun içine akademisyenler, yerel yönetimler, müteahhitler, mühendisler dahil olur. Ucuz konut üretmek mümkün. Yeterki istensin” dedi.
TÜRKİYE’NİN EN HIZLI BÜYÜYEN KENTİ
Kentte yeterli konut olmadığını söyleyen Bursa Uludağ Üniversitesi Emlak Yönetim Bölüm Başkanı Prof. Dr. Elif Karakurt Tosun, inanılmaz oranda talep olduğunu aktardı.
Bursa’nın 1960’ların sonundan itibaren hızlı bir ilerlemeye sahip olduğunu dile getiren Tosun, “Bursa’da pilot organize sanayi bölgesinin Türkiye’de ilk sanayi bölgesi olarak kurulması ile kentte büyüme hızı, inanılmaz şekilde ivme kazandı. Türkiye’nin en hızlı büyüyen kentidir.
1970’lerden bugüne her yıl iki kat büyüdü. Bir zamanlar 200 binlik şirin kentin nüfusu, şu anda 3,5 milyona yaklaştı. Stratejik konumu oldukça önemli. İstanbul’un Anadolu’ya açılan kapısı.
Önemli ve tarihi bir kent. Anadolu’nun en sevilen kentlerinden birisi. İnsanların göç etmek için tercih edeceği, ailelerin çocuklarına yaşamaları, aile kurabilecekleri, okuyabileceği, Türk toplumu nezdinde güzel kent olarak gözüküyor.
Bunun yansıması ile yurt içinden ve yurt dışından göç alıyor. Bu göçlere paralel olarak nüfusunun daha da artmasını bekliyoruz” dedi.
TALEP HEP OLACAK
Kentin nüfus projeksiyonunun olduğunu hatırlatan Tosun, 2040 yılı Çevre Düzeni İmar Planı ve 2035 Yılı Ulaşım Master Planları’na işaret ederek, nüfusun en iyi ihtimalle 4 - 4,5 milyona ulaşmasının öngörüldüğünü kaydetti.
Bursa’nın projeksiyonları aşmış bir kent olduğunu da ekleyen Tosun, “Her zaman konut bazında talep olacak. Kentin mevcut nüfusu, genç nüfusun büyümesi, evlenenlerin ve boşananların ortaya çıkması ile konut ihtiyacı hali hazırda var.
Bunun dışında kente gelecek yeni nüfusun da artacağını göz önünde bulundurursak, bu artışın daha da devam edeceği, konut ihtiyacının daha da belirgin ortaya çıkacağını düşünüyorum” diye konuştu.
İnşaat sektöründe de maliyetlerin günden güne değiştiğine dikkat çeken Tosun, insanların önünü göremediklerini vurguladı. Maliyetlerin bazen yükseliş eğiliminde olduğunu, bazen de inebildiğini belirten Tosun, dengeye kavuşmuş piyasanın olmadığından yakındı.
YILDIRIM’I MERAKLA BEKLİYORUZ
Üretici açısından değerlendirmede bulunan Tosun, “Sağlıklı satış fiyatını oluşturabilmek için maliyetleri tespit etmesi gerekiyor.
Bunu yapabilecek şekilde bir öngörü oluşturamamak inşaat firmaları için ciddi sıkıntı. Bir diğer konu ise Bursa’da imarlı arsa sorunu var. Çok ciddi şekilde yeni imarlı arsaların üretilmesi gerekiyor” dedi.
Kentsel dönüşümün Nilüfer ve Yıldırım ekseninde iki farklı şekilde ilerlediğini anlatan Tosun, Nilüfer’de daha çok rant odaklı yapıldığını belirterek, Yıldırım’dakilerin de sonuçlarını merakla beklediklerini dile getirdi.
Kentin kalbi noktasında olan Kükürtlü, Altıparmak, Çarşamba’nın dönüştürülmeyi bekleyen yapı bölgeleri olduğuna işaret eden Tosun, “O zaman konut üretiminde ya kentsel dönüşümü ön plana çıkaracağız, ya da yeni imarlı arsaların üretilmesi gerekecek. Kentsel dönüşüm için zaten 6306 sayılı kanunda birçok altyapı var.
Tüm kalkınma planlarında da ülkenin doğal afete açık bir bölge olarak binaların acil olarak yenilenmesi gerektiği belirtiliyor. Bu desteklenen durumda ama bunun mülk sahipleri ile müteahhitler arasında, maliyetleri karşılamama, maliyetlerin fazlaca talepte bulunmaları ceplerinden hiç para çıkmadan binaları yenileyebilme kaygısı ciddi anlamda süreci sıkıntıya sokuyor.
1050 Konutlar çözülmesi gereken önemli bir nokta. Artan nüfusun ihtiyacını karşılayacak sıfır imarlı konut arsaları üretmek ve kentsel dönüşümün aynı anda yürütülmesi gerektiğini düşünüyorum” diye konuştu.
KİRACILIK ARTTI, SIFIRDAN ALIM ZORLAŞTI
Kiracılık oranının arttığını açıklayan Tosun, “Bununla ilgili TÜGEM’in verileri var. Yüzde 21’den 26’ya kent genelinde kiracı oranı çıkmış. Fiyatlar arttıkça alım gücü desteklemiyorsa, kiracılık artar. Bu da başka bir sorunu beraberinde getiriyor.
Kiralara olan talebin artması yine kira piyasasının artmasını beraberinde getiriyor. Sıfırdan ev alacaklar için gayrimenkul almak çok zor. Ama elindeki evini satarak, üzerine para koyacaklar için hala piyasada denge durumu var” diye konuştu.
KOOPERATİFÇİLİĞE MESAFE VAR
Bursa’nın sosyal konut ihtiyacının çok yüksek olduğuna değinen Tosun, “Tabiki alt gelir ve alt orta gelir grubunun ihtiyacı var ama bunun TOKİ eliyle karşılanması çok yeterli değil. Mümkün değil.
Bu sefer müteahhit firmalar, bu çıkmazı beraberinde getiriyor. Kooperatifçiliğin artırılması ve desteklenmesi gerekiyor. Kooperatif yoluyla üretilen konutlar her zaman daha makuldür.
Çünkü kar maksimizasyonu düşünülmez. Faydayı artırmak hedeflenir. Bursa’da değil, Türkiye’de kooperatifçilik ile mesafe var.
80 ve 90’lar dönemi Bursa ve Türkiye’de kooperatifçiliğin altın yılları diyebiliriz. 2000’li yıllardan sonra zayıfladığını görüyoruz. Kooperatiflere duyulan güvenin azalması ve uzun süreli üretiliyor olması etken olmuş olabilir” dedi.
FİYATLAR GERİLEMEZ
Fiyatlarla ilgili değerlendirmede bulunan Tosun, Türkiye’de gayrimenkulde oluşan fiyatın gerilemeyeceğini belirterek; savaşlar ve doğal afetler gibi olağanüstü durumlarda düşüş yaşanabileceğini söyledi.
Türkiye’nin makro ekonomik politikalarında gelişme olması gerektiğini anlatan Tosun, “Aslında gayrimenkul sektörü, ülkenin makro ekonomik politikalarının birer yansımasıdır. Öncelikle onunla ilgili çalışma yapılması gerekir” diye konuştu.
KRİZ OLACAĞINI DÜŞÜNMÜYORUM
Piyasa koşullarında şirketlerde eleme olabileceğine değinen Tosun, bunun dezavantajlı bir durum olmayacağını savundu. Herkesin müteahhitlik yapmaması gerektiğine işaret eden Tosun, “Tamamen kat karşılığı yapan, ana sermayesi olmadan giren firmalar zorlanacaklar.
Ama yeterli sermayesi olup, güçlü altyapı ile çalışan firmaların bu süreçten etkileneceklerini sanmıyorum. Avrupa’daki örneklerine bakarsanız, bizdeki müteahhitler çok fazladır. Böyle bir elemenin olmasını ben kötü olarak algılamıyorum.
Piyasanın kendi içinde dengeye gelmesi olarak algılıyorum. Konut sektöründe bir kriz olacağını düşünmüyorum. En azından hükümetin bu konuya çok ciddi şekilde müdahale edeceğini ve bunu önleyemeye yönelik politikalar geliştireceğini düşünüyorum.
Son döneme bakarsanız özellikle vatandaşların konut almasını sağlayacak tedbirler ve kredi paketleri oluşturularak piyasaya sunulmakta. Belki yine öyle bir paket gelebilir” dedi.
HAYAT TARZLARI DEĞİŞİYOR
Pandemi ve ardından artan fiyatların etkisi ile hayat tarzlarının değişmeye başladığını da belirten Tosun, konut metrekarelerinin düşeceğini söyledi.
Türk halkının eskiden 3+1 ve 120 metrekare kriterinin bulunduğunu ifade eden Tosun, “Konutlar artık küçülmeye başladı. Çünkü kişiler gerçekten kullanacağı metrekareyi istiyorlar. Kullanmayacağı metrekarelerin fiyatını ödemek istemiyorlar.
Bu toplumsal dönüşümün de eşiğindeyiz. Sadece misafir geldiğinde açılacak o büyük salonlar yok. Artık daha minimal, gerçekten ihtiyaca dönük konut alanları ve buna uygun metrekarelerde konutlar inşa ediliyor” diye konuştu.
FİYATLARDA ARTIŞ ÖNLEMENEZ
Fiyat artışlarının Türkiye ekonomisinden bağımsız olmadığını dile getiren İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Başkanı Ülkü Küçükkayalar, arsa maliyetlerinin de çok yüksek olmasının konut fiyatlarında aşırı artışları beraberinde getirdiğine işaret etti. Küçükkayalar, sektörde rantın da öne çıktığını ifade etti.
Türkiye’de konutun yatırım aracı olarak görüldüğü sürece bu yükselişin önüne geçilemeyeceğini savunan Küçükkayalar, “Polisiye tedbirlerle, piyasa kontrolleri ile bunun önüne geçemezsiniz” dedi.
BURSA PLANLI İLERLEMİYOR
Bursa’nın sanayide ikinci, nüfus olarak da dördüncü büyük kent olduğuna işaret eden Küçükkayalar, kentin göç ve nüfus almaya devam edeceğini belirterek, yeni konut alanlarının oluşturulması gerektiğini vurguladı. Ancak Bursa’nın mevcuda yenildiğini söyleyen Küçükkayalar, “Kent maalesef mevcuda teslim oluyor. Planlı ilerlemiyor. Plansız yapılaşma bütün sıkıntı” diye konuştu.
UCUZ KONUT ÜRETMEK MÜMKÜN
Orta ve alt gelir grubunun konut sahibi olabilmesi için öneride bulunan Küçükkayalar, “Kooperatifleşme yapılabilir. Ortak aklı, kaynakları ve bilgiyi bir havuzda birleştirip, bilimin ve aklın ışığında kooperatifleşmeden bahsediyorum.
Bunun içine akademisyenler, yerel yönetimler, müteahhitler, mühendisler dahil olur. Ucuz konut üretmek mümkün. Yeterki istensin. Bunu ciddi bir üst planla yapmak gerekir. Vatandaşımızın buna ihtiyacı olduğunu hepimiz biliyoruz” şeklinde konuştu.
İHTİYACA YÖNELİK OLMALI
İnşaat mühendisi olarak kendisinin içine girmeye korktuğu binalarda insanların yaşadığını dile getiren Küçükkayalar, “Buraya kentsel dönüşüm çözümü getirelim. Onun için konuşalım dediğinizde oturduğu dairenin daha büyüğünü talep edebiliyor.
Bu kentin yoğunluğunu da artırıyor. Altyapısı, yolu, yeşil alanı, sosyal doku alanları var. Bunları düşündüğümüzde bedeli daha yüksekten değil, ihtiyaca yönelik olmalı.
Burada oturmaya devam edersem, benim mezarım olacak. Bu mezarın içinde ölümü beklemektense daha güvenli daha küçük konuta geçmeliyim demeli. Bu bilince ulaşması gerekir” dedi.
HER ŞEYİ DEVLETİN YAPMASI MÜMKÜN DEĞİL
Kentsel dönüşüm meselesinin devletin katkı koymadan çözülmesinin zor olduğuna işaret eden Küçükkayalar, “Her şeyi devletin yapması da mümkün değil. Serbest piyasa ekonomisi, müteahhitlik çalışma alanı var.
Bunu doğru kullanmamız lazım. Müteahhitlik, bina üretimi yapan hizmet sektörü, onun kullanılması gerekir. Devlet eliyle daha önce yapılmış insanları mutlu etmeyen bir sürü örnek var” diye konuştu.
KENT KİMLİĞİ OLUŞTURULMALI
Bursa’da kent dokusu açısından bir kimlik sorununun bulunduğunu da vurgulayan Küçükkayalar, Batı hayranlığı olan birisi olmadığını belirterek, “Bir fotoğrafı gördüğünüzde, New York mu, Paris mi, Roma mı, anlıyorsunuz. İsim yazmasın, tabela olmasın, ona baktığınızda kent kimliğini tanıyorsunuz.
Gitmeseniz bile filmler, kitaplar, fotoğraflar size bunu anlatıyor. Özellikle Bursa’da bu yok. Bu gelişigüzel plansız yapılaşmadan kaynaklanıyor. Vatandaşın kendi kafasına göre yapmasından bu kaynaklanıyor.
Onunla mutlu oluyor. Bir kent kimliği oluşturmak gerekir. Plancıların, mimarların, yerel yönetimlerin sorumluluğunda olan bir konu ama inşaat deyince içinde olan bileşenlerinden birisi olarak fikir yürütüyoruz” dedi.
