Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi 2023’te yıllık yüzde 75, son üç yılda ise yüzde 650 arttı. Yeni Konut Fiyat Endeksi ise Türkiye genelinde son üç yılda yüzde 680 yükseldi. Bu sebeple gayrimenkule ulaşmakta zorlanan yatırımcı için Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) avantajlı bir alternatif olarak öne çıkıyor.
Bireysel birikimiyle AVM’ye, otele ya da gayrimenkul projelerinden bağımsız bir bölüme sahip olamayacak kişilerin, GYF’ler sayesinde bu varlıkların sağladığı gelirden pay almaları mümkün olabiliyor.
GYF tebliği 2014’te çıkmasına rağmen, GYF’ler son iki yılda olması gereken talebi ve büyüklüğü gördü.
2022’de ihraç edilen 95 adet GYF’nin büyüklüğü yaklaşık 29,2 milyar TL iken 2023’te ihraç edilen 134 adet GYF ile yönetilen portföy büyüklüğü yüzde 133 artışla yaklaşık 68 milyar TL’ ye ulaştı.
Kamu Aydınlatma Platformu (KAP) verilerine göre, günümüzde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kuruluşuna izin verilen 185 adet GYF var. 2019’da 6 milyar TL seviyesinde olan toplam GYF büyüklüğü, 2024 Nisan sonu itibarıyla 83 milyar TL’yi geçti. Geçen yıldan bu yana fon büyüklüğü yüzde 127 arttı. GYF sayısının 2024 sonunda 200’ün üzerine çıkması bekleniyor.
İhraç edilmiş fon sayılarına göre, Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş, Albaraka Portföy Yönetimi A.Ş., 24 Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş., Neo Portföy Yönetimi A.Ş. ve Nurol Portföy Yönetimi A.Ş. toplamda 82 GYF ile listenin başında yer alıyorlar. Yönetilen portföylerin büyüklüklerine bakıldığında, Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş. başta olmak üzere Albaraka ve İş Portföy Yönetimi A.Ş. piyasa büyüklüğünün yaklaşık yarısına (yaklaşık 30 milyar TL) sahipler.
YENİ DÜZENLEME GELİYOR
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, 26 Mayıs’ta kentsel dönüşümün finansmanı ile konut arzının artmasında önemli bir enstrüman olacak Proje GYF kurulmasına ilişkin yeni düzenlemede son aşamaya geldiklerini açıkladı. SPK’nın yapacağı düzenlemeyle GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünün açılacağını belirten Şimşek; düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacağını, konut arzının artmasıyla konut fiyatlarının yukarı yönlü baskısının azalıp her kesimin konuta erişilebilirliğinin kolaylaşacağını vurguladı.
Sektör temsilcileri de bu düzenlemeyle finansman sıkıntısının ortadan kalkacağını, konut üretiminin artıp, satış fiyatının alıcı lehine olumlu etkileneceğini vurguluyor.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, gayrimenkulün menkul-
leştirilerek likiditasyonun artırılmasında önemli rol oynayan GYF’lerin daralan gayrimenkul sektörünün tekrar açılması ve canlanması için önemli bir faktör olacağını söylüyor.
30 Nisan’da yapılan düzenlemelerde GYF’lerin vergisel avantajlarının devam etmesi sebebiyle önümüzdeki günlerde de yatırımcılardan ilgi görmesi bekleniyor.
Bu yılın ilk yarısında çıkması beklenen ve GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açacak olan Proje GYF’lerin de kentsel dönüşüm ile konut üretimine katkı sağlayacağını belirten Çekici, müteahhit ve arsa sahiplerinden de GYF’lere özel ilgi olacağını vurguluyor.
VERGİ AVANTAJI SUNUYOR
GYF’ler, AVM’den lojistik merkezine, nitelikli konutlara, ofis kompleksinden arsaya kadar farklı gayrimenkul projelerine yatırımı kolaylaştırıyor. Tapu, noter gibi alım-satım işlerini, kiralamaları fon yönetimi yatırımcı adına yapıyor. Kira geliri veya değer kazanç vergisi ödemeden emlak vergisi, sigorta ve DASK derdi olmadan dünya markalarının kiracısı olduğu mülklere yatırım yapılabiliyor. Normalde tek bir konut alınamayacak parayla biraz arsa, biraz AVM, biraz konut, biraz ofis yatırımı yaparak bu mülklerin sağladığı gelirden pay almak mümkün.
Klasik gayrimenkul yatırımlarında kira getirisi veya değer artış kazancı elde eden yerli bireysel yatırımcı yüzde 40’a kadar vergi ile karşılaşıyor. GYF’ye yatırım yapan bir yatırımcı fon payını iki yıl elinde tuttuğunda değer artış kazancı ve kira getirisi istisnasından faydalanıyor. GFY’ye gelir vergisi beyannamesi gerekmiyor.
30 Nisan’dan sonra pay sahibi olan bireysel yatırımcı elinde bulundurduğu fon katılma payını iki yıldan önce fona iade ederse veya bu süreçte kâr payı elde ederse daha önce yüzde 0 olan stopaj kesintisi artık yüzde 7,5 olacak. Yabancı tüzel kişilere GYF’nin kuruluşundan itibaren katılma payı satışı kazancında veya kâr payı dağıtımında herhangi bir vergi yok ayrıca stopaj vergisi ödemiyorlar ve kurumlar vergisine tabi tutulmuyorlar.
NİTELİKLİ YATIRIMCI ŞARTI
GYF’lerde klasik fonlarda olduğu gibi nitelikli yatırımcı olma şartı var. Nakit mevduatları ve sahip olduğu sermaye piyasası araçlarının dahil olduğu finansal varlıkların toplamı 1 milyon TL’den büyük olan gerçek veya tüzel kişiler nitelikli yatırımcı olarak tanımlanıyor. Nitelikli yatırımcılar, yatırım hesabı açıp, GYF’nin sahip olduğu portföyün bir kısmını temsil eden katılma belgesi alarak fona ortak olabiliyor. GYF katılma payları direkt olarak fonun kendi kuruluşundan, aracı kurumlardan ya da bankalardan satın alınıyor.
Gayrimenkul Gelişen Piyasalar Uzmanı Prof. Dr. Ali Hepşen, satılık, kiralık konut arzını artırmak, konuta finansal erişim sorununu çözmek, artan faiz oranı ve krediye erişim sorunlarının görünür olduğu ortamda konut projelerine sermaye piyasası üzerinden fon aktarımını gerçekleştirmek için SPK’nın GYF’lerin konut projelerine yatırımının önünü açacak düzenleme yapmasının vaktinin geldiğini vurguluyor. Hepşen, “Beklenti konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri gerçekleştirmek üzere konut Proje GYF’nin kurulmasının mümkün kılınmasıdır” diyor.
