Hürriyet Gazetesi'nden Oya Armutçu'nun Yazısı...
Bir siteden daire alırken mutfağına, banyosuna, odalarına, balkonlarına, dolaplarına, seramiklerin renklerine, duvardaki boyaya kadar inceliyoruz. Ama toplu yaşam alanlarının anayasası olan yönetim planına bakmak aklımıza gelmiyor.
Oysa yönetim planları apartman ve site yaşamı için kritik önem taşıyor. Yönetim planında yasaksa evinizde kedi hatta muhabbet kuşu bile besleyemezsiniz. Muayenehane olarak kullanmak için aldığınız daireyi, o amaçla kullanmanız mümkün olmayabilir. Site içinde dükkânınız var ama hiç girmeyeceğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Bu hafta siz okurlarımdan gelen sorular ışığında, bir siteden daire ve dükkân alırken gelecekte sorun yaşamamak için nelere dikkat etmeniz gerektiğini yazdım. İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın değerlendirmeleri ve sorularınıza yanıtları şöyle:
“Son 15-20 yıldır çok sayıda bağımsız bölümden oluşan, sınırları içinde okulu, karakolu olan siteler yaşamımıza girdi. Binlerce konuttan oluşan devasa siteler var. Küçük ilçelerde bile yüzlerce konuttan oluşan siteler artık yaşamızın bir parçası haline geldi. Borç harç, kredi kullanarak bir siteden daire aldık diye sevinirken, kendimizi büyük bir kaos ortamında buluyoruz. Bu sitelerin yönetimi de sorunlar yumağı olarak karşımıza çıkıyor. Çoğu zaman bu sorunlarla baş edemiyoruz. Ev mi aldık dert mi, anlayamıyoruz, evimizden soğuyoruz. Huzurumuz kaçıyor.
BİNMEDİĞİNİZ ASANSÖRÜN PARASINI ÖDÜYORSUNUZ
Aidatlar çok fahiş diye yakınıyoruz. Zemin kattan 1 artı 1 daire alıp hiç binmediğiniz asansörün, belki hiç girmediğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalıyorsunuz. Yönetime çöreklenen kişiler yıllarca Genel Kurul (GK) yapmıyor. Kafalarına göre siteyi yönetiyorlar. Aidatları istedikleri gibi fahiş şekilde artırıyorlar.
YÖNETİMİ DEĞİŞTİRMEK MÜMKÜN OLMUYOR
GK yapmadıkları gibi topladıkları paranın hesabını da vermiyorlar. GK yapılsa bile hep aynı kişiler yönetici seçiliyor. Biz kimseyi tanımadığımız için yönetime aday olsak bile yine onlar kazanıyorlar. Toplantıya gelemeyen maliklerden topladıkları vekâletnamelerle seçimi hep aynı yönetim sürekli kazanıyor.
GEÇİCİ DİYEREK YILLARCA GK YAPMIYORLAR
Binlerce bağımsız bölümlü bir siteden yer alıyorsak, bu tür sorunların çıkabileceğini başta düşünmek gerek. Çünkü, birbirini hiç tanımayan binlerce malikin sağlıklı bir şekilde örgütlenmeleri, yönetimde söz ve karar sahibi olmaları zor, hatta imkânsız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 73. maddesinin verdiği yetkiye dayalı olarak inşaatı yapan şirketler “Geçici Yönetim” altında GK yapmadan yıllarca siteyi yönetebiliyorlar. Yönetici de kendileri, denetçi de. GK da yapmayınca sağlıklı hesap da vermiyorlar. “Geçici yönetim” süresi bitip GK yapıldığında da yine onlar seçiliyor. Sitede oturmayan, yurtiçinde başka şehirde veya yurtdışında yaşayan kişileri de onlar tanıdığı için vekâlet topluyorlar. Siz kimseyi tanımadığınız için onlar gibi örgütlü olamıyorsunuz. Stresli bir yaşam sizi bekliyor. Ya yıllarca süren bir mücadele içine girip sizin gibi düşünenleri örgütlemeye çalışacaksınız, başarılı olup olamayacağınız da meçhul... Ya da onları, kötü yönetimi, fahiş aidatı sineye çekeceksiniz.
YARGI YOLU TEK ÇARE
‘Ben haksızlığa tahammül edemem, sineye çekemem’ derseniz yönetimi değiştirmeye de gücünüz yetmediğinden önünüzde tek yol kalıyor. Yargı yoluna başvurup dava açmak. Ülkemizde o da sonuç vermiyor maalesef. Davalar yıllarca sürüyor, tabiri caizse bu arada atı alan Üsküdar’ı geçiyor.”
YASAKSA HAYVAN BESLENEMEZ
Bu değerlendirmeler ışığında okurların sorularını da yanıtlayalım. Sitede dairesinde beslediği kedisi için sorun çıkarılan okurumuzun sorusu şöyle:
“Kedim var. Hayvan sevmeyen bazı komşular kendilerine hiçbir rahatsızlık vermediği halde sürekli sorun çıkarıyorlar. ‘Bizim sitede hayvan beslemek yasak. Beslemeye devam ederseniz dava açarız’ diye tehdit ediyorlar. Bu da beni çok üzüyor. Can yoldaşımı terk edemeyeceğim için, evimi terk etmek zorunda kalırım diye korkuyorum.”
Yanıtı bir cümle. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun son kararı ışığında YP’de evcil hayvan beslemek yasaksa, dairenizde kedi besleyemezsiniz. Hayvansever olarak sorun yaşamak istemeyenler taşınmadan önce o site veya apartmanın mutlaka YP’sine bakmalı. Hayvan beslemek yasak ise sorun yaşamamak için o siteye hiç taşınmamak en doğru tercihtir.
DOKTOR MUAYENEHANE AÇABİLİR Mİ?
Genç bir doktor okurun sorusu da şöyle:
“Hastaneye yakın bir semtte küçük bir daire satın aldım. Muayenehane olarak kullanıyorum. Asistanımla benden başka çalı-şan yok. Günde ortalama 5-6 hasta geliyor. Kimseyi rahatsız etmiyoruz. Buna rağmen bazı komşular ve yönetici, ‘Burada muayenehane açamazsınız’ diyorlar. Tabelamı söktürmek ve muayenehanemi kapattırmakla tehdit ediyorlar. Binada muhasebe ve birkaç avukatlık bürosu var. Onlara bir şey demediklerine göre bana da bir şey demezler diye düşünerek bu daireyi satın aldım. İçine de çok masraf ettim. Eğer tahliye ettirirlerse genç bir doktor olarak çok mağdur olurum. Bir daha da böyle bir yer açamam. Ne yapacağımı bilemiyorum...”
YÖNETİM PLANI BAĞLAYICI
İşte YP’nin önemi burada da bir kez daha ortaya çıkıyor. Eğer o doktor okuyucumuz daireyi satın almadan YP’ye baksaydı; muhtemelen o daireyi satın almaz ve boşuna masraf yapmazdı. Çünkü YP’de ‘Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümler hiçbir şekilde işyeri olarak kullanılamaz’ diye bir düzenleme varsa daireler işyeri olarak kullanılamaz. Sadece konut olarak kullanılabilirler.
AVUKATLIK VE MUHASEBE BÜROLARI İSTİSNA
Avukat ve muhasebe bürolarının olması sizi yanıltmasın. Bu iki meslek grubu için özel yasal düzenleme yapıldı. Daireler, avu-kat ve muhasebe büroları olarak kullanılabiliyor. YP de yasak da bu iki meslek grubunu etkilemiyor. Bu iki meslek grubu için ayrıcalıklı bir düzenleme yapıldı.
HAVUZA GİRMİYORUM NEDEN YÜKSEK AİDAT ÖDÜYORUM?
Sitede dükkân işleten kuaförün sorusu ise işyeri sahiplerinin sorunlarını özetliyor: “Büyük bir sitede kuaför dükkânım var. Sitenin sosyal tesislerine ve havuzuna giremiyoruz. Bize yasak. Asansör de kullanmıyoruz. Ancak binanın asansör, temizlik ile sosyal tesisinin işletme ve bakım onarım giderlerini ödüyorum. Üstelik dükkânım büyük olduğu için arsa payı yüksek diye dairelerden daha fazla para alıyorlar. Bu konunun bir çözüm yolu var mı?”
YÖNETİM PLANI İÇİN DAVA AÇIN
Girişteki işyeri, bina içindeki asansör ve temizlik giderini, giremediği havuzun giderini niye ödesin? Bu konuda ne yapılabilir? Dükkân sahibi, 4/5 kat malikinin oyu ile YP’yi değiştirmeye çalışabilir. Ancak, diğer malikler buna yanaşmayabilir. Bu durumda YP’nin ilgili maddelerinin iptali için dava açabilir. Yararlanmasının yasak olduğu, istese de giremeyeceği sosyal tesisin ve havuzun giderlerini ödemekten kurtulabilir.
