Dünya Gazetesi yazarları Akif Akarca ve Dr. Mehmet Şafak'ın Yazısı...
29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Karar” da, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişiklikler yapılmış olup, anılan değişikliklere ilişkin Tebliğ Taslağı da Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesine konulmuştur.
Anılan Karar ve Tebliğ Taslağındaki açıklamalar dikkate alındığında, “konut” ve “arsa ve arazi” teslimlerinde uygulama şöyle olacaktır:
Konut Teslimlerinde KDV Uygulaması:
Yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararıyla mevcut durumda konutlara uygulanan KDV oranının tespitinde esas alınan “büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunup bulunmama” ve “yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri”ni dikkate alan kriterler kaldırılmıştır.
Kararın 4 ve 9 uncu maddelerinde yapılan düzenleme ile de konut teslimlerindeki KDV oranı yeniden düzenlenerek, konutların net alanının
150 metrekareye kadar olan kısmı için yüzde 8,
150 metrekarenin üzerindeki kısımları içinse yüzde 18 oranında KDV uygulanması kararlaştırılmıştır.
Ayrıca, “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların
Net alanının 150 metrekareye kadar olan kısmı için yüzde 1 oranında uygulanmakta olan KDV oranı korunmuş,
Bu konutlarda da 150 metrekarenin üzerindeki kısımlar için yüzde 18 oranında KDV uygulanması karara bağlanmıştır.
Konutlarla ilgili yeni belirlenen oranlar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Dolayısıyla 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;
150 metrekare veya daha az olması durumunda KDV oranı (Yüzde 8),
150 metrekareden fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 metrekareye kadar olan kısmı için KDV oranı (Yüzde 8), 150 metrekarenin üzerindeki kısmı için KDV oranı (Yüzde 18) olarak uygulanacaktır.
Ancak, Kararın yürürlüğe gireceği 1 Nisan 2002 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen “konutlar” için eski hükümler (değişiklik öncesinde yürürlükte olan oranlar) uygulanacaktır.
Buna göre; 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, bu tarihten sonraki tesliminde;
Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için KDV oranı:
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde (Yüzde 1),
Büyükşehirlerde, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29 Temmuz 1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;
Yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 ila 31 Aralık 2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;
a) 500 liradan az olan konutların tesliminde yüzde 1
b) 500 lira ile 1.000 lira (1.000 lira hariç) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8
c) 1.000 lira ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;
a) 1.000 liradan az olan konutların tesliminde yüzde 1
b) 1.000 lira ile 2.000 lira (iki bin lira dahil) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8
c) 2.000 liranın üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18
Net alanı 150 metrekareyi aşan konutlarda ise genel vergi oranı (Yüzde 18) uygulanacaktır.
Tebliğ taslağında; Cumhurbaşkanlığı Kararındaki 10. Maddede geçen “Bu Kararın yürürlük tarihinden önce (1 Nisan 2022 tarihinden önce) yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için 1. ve 4. maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunur” ifadesinden hareketle; bu kapsamdaki konutların, bu tarihten sonraki tesliminde, net alanı 150 metrekareyi aşan konutlarda, konutun tamamı için yüzde 18 oranının uygulanacağı belirtilmektedir.
Halbuki, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;150 metrekareye olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 oranının uygulanması kararlaştırılmıştır. Kanımızca, bu çelişki ortadan kaldırılmalı ve 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen ve net alanı 150 metrekareyi aşan konutların 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren teslimlerinde de 150 metrekareye kadar olan kısımları için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 oranı uygulanmalıdır.
Tebliğ Taslağında “net alan” tanımının da şu şekilde değiştirilmesi öngörülmüştür:
“Bağımsız bölüm net alanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”ne göre hesaplanır.”
Arsa Ve Arazi Teslimlerinde KDV Uygulaması:
Kararın 9 uncu maddesinde yapılan düzenleme ile halihazırda yüzde 18 oranında KDV’ye tabi arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranı 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapılacak teslimlerde yüzde 8 olarak uygulanacaktır.
